摘要

文章从更新主体立场的三元性入手，基于对资产模式和现金流模式分析，指出市场理性选择按照“投资—建设—运营（出售）”完成城市更新的资本循环；基于对保留、修复原社群与新、旧社群更替两种社会更新方式的研究，指出社会理性选择按照“社群再生—场景营造—‘生境’培育”完成城市更新的社会循环。文章提出可持续的城市更新应耦合资本循环与社会循环，认为城市更新的政治理性应基于市场理性和社会理性，通过各项政策干预，平衡更新中的市场选择与社会选择，促进城市更新对经济发展和社会治理的双线带动。

作   者

刘   迪   中国城市规划设计研究院上海分院副总规划师兼首席设计师

01

研究框架

1.1  城市更新主体立场的三元性

城市更新过程牵涉的利益关系复杂，要求其必然是多元主体合作共商的模式，甚至可以说，城市更新是一个扁平化、没有“甲方”的社会治理过程。城市更新各主体的立场选择，可归纳为以政府、企业、社会公众为核心的三元治理模型，其他主体的立场介于三元主体之间（图1）。在城市更新中，政府关注城市竞争力和社会凝聚力（社会治理）的提升，以此立场推行各项政策；企业关注更新过程中的投资与回报；社会公众关注更新对社会公共价值的提升。

图1  城市更新主体立场的三元模型

Fig.1  Ternary model of subject position in urban regeneration

资料来源：笔者自绘

1.2  城市更新的市场理性和社会理性

所谓理性，指一种追求自身目标实现的判断机制。城市更新是由多元参与主体在各自的立场下通过理性选择合成的结果。市场理性指企业在参与城市更新的过程中，在追求自身利益最大化等市场规律的原则下，对自身参与城市更新的行为作出判断的机制。市场理性下坚持的是市场逻辑，市场逻辑追求投资回报和现金流。马克思在《资本论》中提出“资本循环”理论，即在“G—W—G'产业资本循环”中，资本经过购、产、销三阶段，依次采取货币资本、生产资本、商品资本三种形式，最终实现资本增值并退出。大卫·哈维（David Harvey）的“城市空间资本”理论，进一步将资本循环理论推广、延伸至城市建设领域，提出资本积累的三重循环：当资本投资在第一循环（产业资本循环）中过度积累后将转向第二循环，即资本将转向包括城市建筑在内的固定资产空间投资，为了实现积累而不断更新和改善城市环境。城市更新可看作资本通过投资与回报或现金流，实现二次积累的过程。在市场理性逻辑下，资本将城市更新纳入“成本—收益”模型进行分析，以作出行为判断。

社会理性指社会公众对更新过程中自身的参与行为及对其他利益主体行为作出主观评判与权衡取舍的综合判断机制，社会理性追求在城市更新中延续社会文脉、改进社群关系等公共价值的延续和改善。诺伯舒茨（Christian Norberg-Schulz）将城市更新中场所精神的营造纳入社会理性范畴；列斐伏尔（Henri Lefebvre）的“空间生产”理论提出，城市空间生产既要实现经济上的空间生产，也要完成社会空间的再生产，认为城市更新对推动社会发展具有重要意义；美国社会学家索罗金（Pitirim A Sorokin）提出“社会变迁周期”理论，认为每个时代的社会关系都有其产生、成长和衰老、死亡的发展过程，新的社会关系将取代旧关系来支配社会，从而形成推动社会发展的社会历史循环。社会理性视角下的城市更新，应促进社会循环中新、旧社会关系的有序交替，通过修复原有的社会关系或导入新的“社会—空间”网络，实现社会的新陈代谢并推进社会发展，避免社会断层和社会瓦解。

除以上两者外，政治理性则基于市场理性和社会理性，通过出台各项政策，不断平衡或矫正更新中市场理性与社会理性的选择结果，促使政治治理目标的同步实现。如广州、重庆等城市的更新立法，与增量时代规划立法特征迥异之处是，协调市场及社会主体利益的“协商型、权利界定型”法条大量出现。

1.3  可持续的城市更新

城市更新可持续既要符合市场发展规律，确保市场主体能够参与城市更新，又要遵循社会发展规律，促进社群的进化演替，形成与时俱进的社会网络。市场可持续的标准体现在市场主体对城市更新有主动参与的动力，社会可持续的标准体现在更新过程中新、旧社群能够实现有机更替。

政府全资投入的城市美化运动、企业拆旧建新的仿古商业街、居民自发改扩建私宅等的更新模式，都将因违背市场发展规律、忽视场所精神及多元主体缺位而难以为继。在多元主体合作共商的条件下，探索发现城市更新可持续的模式，对“十四五”期间推进城市更新行动具有重要意义。下文将分别按照市场理性和社会理性的研究框架，分析两种理性视角下更新运作的逻辑，以及影响更新可持续的制约要素与关键环节，以此为基础提出城市更新可持续的理性模型与相关政策建议。

02

市场理性视角下

可持续的城市更新

2.1  市场参与城市更新的逻辑与方式

市场主体以投资形式直接参与城市更新，当存量资产的价格与该资产的交易价值存在落差时，即满足触发更新的市场条件。按照新古典经济学对市场行为的解释，只要资产升值部分能够覆盖成本投入部分，更新行为就会发生。在不考虑政策调整产生的制度性成本等问题的情况下，更新的市场逻辑几乎取决于资本投入的“成本—收益”关系模型。

2.1.1 成本

更新成本主要由三部分组成，包括购买或租赁存量物业产权的产权整合成本、物业翻新或重建的建设成本、资本融资与占资的时间成本。其中，企业按照自身投资偏好选择购买物业全部产权进行更新的，可看作城市更新的重资产运作模式，该模式下，企业更看重资本占用的时间成本，因此倾向于快建、快销的房地产更新模式，追求短期的投资回报。企业选择以租赁产权或购买运营权等方式进行更新的，可看作城市更新的轻资产运作模式，由于无法拆除重建，企业更看重对旧物业翻新的建设成本投入，追求更新后形成稳定增收的优质现金流产品。

2.1.2 收益

在土地不增容的情况下，更新收益来自于两种途径。一是通过对旧物业的翻新升级或拆除重建，促进资产单位面积价格上涨，实现投资获益。资本通过投资，整合存量分散产权，经过改造或重建，促使资产升值并出售，实现获利退出。在这个过程中，资本以存量物业为载体，完成“资本投入—资产升值—资本退出”的资本循环。二是通过对更新后物业的运营，实现现金流的长期收益，或以信托等证券化方式实现资本退出。现金流模式通过提升旧物业的建筑物理质量、服务水平（如旧办公楼更新为甲级写字楼）和导入高收益业态等手段，以分期的形式，形成投资收益的连续积累；在土地增容模式下，收益主要来源于对增容部分物业的出售。

其中，土地增容及土地不增容且通过出售更新物业获取收益的两种更新运作方式可认为是资本循环的“资产模式”；土地不增容但通过运营实现长期收益积累的更新运作，可认为是资本循环的“现金流模式”。

2.2  资产模式运作的城市更新

2.2.1 土地不增容模式下市场更新的逻辑分析

在土地不增容的情况下，资本通过投资收购存量物业产权，采用整体改造或重建的方式，促使物业升值并出售，进而获得回报。资本在一定更新周期内，因投入更新而产生的投资汇报率计算公式如下：

式中，S代表投资回报率；A代表出售更新物业的净收益；C代表更新投入总成本；T代表更新周期总时长。

其中，出售更新物业的净收益A为更新前、后物业单价差与物业总面积的积。由于不增容，更新前、后物业总面积不变，价差为该地段新建物业的市场价格与更新前物业单价之差，而新物业价格主要取决于地理区位、配套设施等更新区段的城市固有条件。因此，出售更新物业的净收益A，可看作资本在城市发展的一定时期，通过更新实现的某一定值，而回报率主要取决于更新投入总成本C和更新周期总时长T。

更新投入总成本C主要由购买分散产权的费用和建改费用组成，通常情况下，收购产权费用成本远大于建改成本，且产权收购成本与产权的分散程度（产权个体总数）及产权份额构成的不均衡性成正比。可近似认为，产权越分散，收购过程的成本越高，公式如下：

式中，h为分散产权的个体总数；a为常数（图2）。

图2  资产模式下更新成本与分散产权关系

Fig.2 Relationship between regeneration cost and decentralized property rights under asset model

资料来源：笔者自绘

图3  资产模式下投资回报与分散产权关系

Fig.3 Relationship between investment return and decentralized property rights under asset model

资料来源：笔者自绘

更新周期总时长T由产权收购周期、建设周期和销售周期组成，后两者在更新过程中相对固定可控，产权收购周期取决于产权的分散、复杂程度，通常产权越分散，更新周期越长。因此，更新周期总时长与分散产权呈正相关，可近似用公式（3）表示：

式中，e为常数。

资本的投资回报率   ，进而得出： 

近似为图3曲线。图中S'为临界投资回报率，即当个体产权总数大于某一数值时，资本的投资回报低于市场一般投资预期（资金投做他用的回报率），此时，依靠市场力量将无法启动更新，必须有政府或社会力量介入干预，降低产权收购成本，才能使城市更新满足市场主体介入的条件。可见，在土地不增容的情况下，产权的分散程度对市场主体介入更新的边际成本呈递增趋势，产权分散是制约市场参与动力的重要因素。

2.2.2 土地增容模式下市场更新存在的临界点

房地产式更新是典型的依靠土地增容的更新方式，通过土地增容来平衡更新成本，导致土地开发容量不断被推高。在房地产逻辑下，城市更新（Regeneration）等同于城市重建（Reconstruction），当更新后的资产价值大于更新投入的成本时，更新便会启动。

拆迁补偿是该模式下更新成本的主要部分，随着更新不断重复，容积率将不断提高，更新成本也将逐次增大。而更新收益来自于更新后的资产总价值，资产价值取决于容积率（物业总面积）和环境品质（物业单价），容积率不断提高，会降低环境品质（居住密度加大，造成拥挤和停车空间不足等），致使物业单价下降，即随着容积率的不断提高，每增长单位建筑面积，能够产生的收益回报能力越来越弱，通过增容产生的边际收益会持续下降，且随着更新的不断重复，边际收益收敛渐趋于零。

依据图4，收益曲线与成本曲线的交点表示资产价值与更新成本相等，资本投资回报为零。达到临界点前，收益曲线大于成本曲线，表示市场的投资行为是有效率的投资（回报为正）。超过临界点后收益曲线将小于成本曲线，出现投资亏损，即当超过该点后，更新将无法按照增容方式继续推进。可见，土地增容模式下城市更新并不会在容积率达到限制条件下（消防、日照要求等）的理论极值时才停止，而是在达到某一容积临界点时，在更新收益逼近更新成本前就会停止。

图4  资产模式的“成本—收益”模型

Fig.4   Cost-benefit model of asset model

资料来源：笔者自绘

2.3  现金流模式运作的城市更新

现金流模式是资本避开对产权收购的高成本环节，取而代之以租赁获得部分产权或经营使用权的更新运作模式，通过后期的经营、管理，形成长效、稳定的收益累积，从而实现建改成本和运营成本平衡，获得现金流收益的更新运作方式。因此，能否实现现金流收益是该模式下更新启动的关键。

按照“成本—收益”模型（图5），A为收益累积曲线，C为总成本（产权租赁成本+建改成本+运营成本），O为“成本—收益”平衡点，T为实现成本回收的总时长，收益曲线的斜率反映更新后的运营效率。当运营效率提升时，收益曲线由A变为A'，“成本—收益”平衡点由O变为O'，投资回本时长由T缩短至T'。此时，提前实现回本，将对市场投资形成正向激励。当运营效率较低，或由于政策壁垒等原因，无法按预期运营时，收益曲线由A变为A"，在一定更新周期内，收益曲线A"将无法超过成本线C，从而出现投资亏损，市场将停止介入。可见，现金流模式取决于运营效率，运营效率越高，市场参与的积极性就越高。而运营效率通常取决于政府对更新后功能业态的准入，以及可经营内容的行政赋权，如对老工业区更新后转做其他使用功能的行政赋权和业态准入，对居住区更新后可经营内容（新增车位租赁、广告收入等）的行政许可，来平衡企业的建改投入（表1）。

图5  现金流模式的“成本—收益”模型

Fig.5  Cost-benefit model of cash flow model

资料来源：笔者自绘

表1  政府对更新后新物业的运营赋权案例

Tab.1 Cases of government empowering the operation right of the new properties after renewal

资料来源：笔者自绘

2.4  市场理性视角下三个环节的资本循环

市场理性视角下，资本通过投资克服分散产权的制约，以更新建筑本体空间为手段，促进衰败地区复兴，资本以出售资产或运营现金流累积的方式获利退出，实现城市更新的资本循环，其过程包括“投资—建设—运营（出售）”三个核心环节。投资环节，资本通过投资收购分散产权，实现产权关系的重构，从而减少产权分散诱发的更新目标分歧的制度性阻力；建设环节，资本通过二次投资，介入建筑本体的更新改造，实现资本对物质空间的重塑；运营环节，资本通过出售物业或将现金流以信托等证券化方式兑现，实现资本的退出，完成资本循环。资产模式运作的城市更新，聚焦投资环节的成本控制。现金流模式运作的城市更新，关注运营环节能否形成高效、稳定的收益积累。

03

社会理性视角下

可持续的城市更新

3.1  城市更新的社会使命和社会理性的价值取向

城市更新不能只满足于经济上的收支平衡，还肩负着社会使命。城市更新既是资本对物质空间的改造，也是社会本身的新陈代谢，其社会使命是推动社会发展与时俱进，防止社会断层和社会瓦解。社会理性视角下，城市更新的价值取向是阻止社会空间分异，通过场景营造，形成反映现代生活需求、行为规范、价值观念的社会空间，以修复原有社群或促进新、旧社群有机更替，避免社群衰败和社会关系解体。社群通过“用脚投票”，反映更新的社会治理成效。按照社会变迁方式的不同，可将城市更新分为两种：一种是更新后仍保留原社群；另一种是更新后导入新社群，取代已衰败的社群，实现新、旧社群的有机更替。下文将分别按照上述两种模式，剖析城市更新过程中的社会逻辑和运作方式。

3.2  保留、修复原社群的城市更新运作

“社群”指具有共同的群体意识、行为规范和持续互动关系的社会集体。个体、社群、社会类似于学生、学院、大学三者间的包属关系。社会个体通过加入社群获得归属感和自我认同，社群通过开展活动创造内容和社会价值，社会通过城市更新促进社群新陈代谢。社群在指定的空间内创造内容，使得空间具有场所属性。旧空间因建设年代久远，硬件设施及物理环境逐渐落后乃至破败，导致个体主动迁出，社群出现衰退。在社区自治水平较低的地区，个体理性倾向于自身利益最大化，社群公共价值领域缺少维护和改善，在零和状态下，社群公共利益往往陷入“公地悲剧”，进一步加剧社群衰退甚至解体的危机。在一些国家，当类似情况不断发酵，衰退的社群逐渐沦为低收入阶层社区，由此产生严重的社会空间分异。因此，在社会理性视角下，城市更新是治愈社会问题的重要渠道，通过改善物质空间环境，尤其是创造新的公共交往空间，来增进社群的公共价值，激发社群的自我认同感和社群归属感，促进共同意识的形成，从而修复原社群的自组织能力。如上海创智农园，通过对社区边角地的更新改造，形成社区居民交往的公共空间，形成以社区共建为目标的园艺社群，激发个体参与公共事务的意识，增进社区公共价值和自治能力，阻止社区发展颓势，社群活动还吸引周边市民的广泛参与。

3.3  新、旧社群有机更替的城市更新运作

3.3.1 新社群驱动社会更新

依托生产关系的社群会因生产关系的变革而解体，有些社群因时过境迁而衰败解体，个体从旧社群迁出，在新的社会关系和时代特征影响下，经过重新组织形成新社群，从而实现不断的社会循环。古代社会，经过漫长的新陈代谢和自我更新，不断重复新、旧社群的更替演化，新社群的发展壮大，成为新、旧社群更替的主要推动力。如清末民初，北京从农业社会向工业社会转型时期，原售卖车马器具、火镰火石等古老商品的社群逐渐被新时代淘汰，导致旧社群解体，新商业社群取而代之，出现新的市场空间。随着时代发展，人为干预推动的社会更新，虽然得使社会循环周期大大缩短，但社会更新仍离不开新社群的导入及其对城市空间的支撑，新、旧社群更替，仍是当代城市更新须遵循的社会发展规律。如北京七星华电公司将闲置厂房出租改造成为798艺术区，产业社群衰败退出后，艺术家社群进驻，旧场所更新后成为新社群和新内容的发生地，推动新、旧社群演替。

3.3.2 新场景连接人与空间

没有社群占据的空间，是缺乏社会意义的空洞物理空间。个体间孤立存在的空间，最终只会沦为缺少业态内容支撑的“烂尾楼”。社会意义的空虚及社会价值的泛善可陈，最终导致空间消极和无人问津，经济价值下降，造成市场投资预期落空和更新失败，并被迫进入再次更新。城市更新只有把物质空间更新嫁接于社会更新之上，才能塑造具有内生活力的空间。只有整合市场力与社会力，建立新空间与新社群的连接，才能形成具有经济价值和社会意义的空间场景。场景营造是西方社会普遍认同的针对城市旧空间的更新方式，通过对旧空间的改造并营建新场景，来适应现代生产、生活方式，重新连接人与空间，使场所成为新的内容发生地。场景营造理念坚持对旧空间改造再利用，保留具有历史记忆和社会情感等公共价值的旧空间，在城市上建造城市。如上海国创中心更新保留了原液晶显示器老厂房建筑结构，塑造与常规写字楼风格迥异的办公空间，并引入泊寓等个性化的配套设施，使得定制化空间成为创意阶层社群的集散地，新社群与旧空间形成蒙太奇式的链接，新场景成为现代社会内容的发生地。在保留社会公共记忆的同时，旧空间承载了现代生活图景，孕育了新的场所精神。

3.3.3 新“生境”嵌入社会网络

新社群的发展壮大并与旧空间实现连接，意味着某种业态在空间上的集聚，必然带动与其相关的上、下游产业链及生活服务配套发展，形成社群活动的功能“生境”网络，并将衍生出工作圈、生活圈等新的亚社群，从而使社会内容不断丰富、地区活力和社会价值持续上升，进而新社群彻底取代旧社群嵌入社会网络，实现地区的社会复兴。如景德镇宇宙瓷厂地块更新，废弃厂房被改造成为老瓷工和“景漂”艺术家社群从事创作、生产的空间，并围绕瓷艺带动文创产业、消费商业的集聚，形成新社群活动的“功能生境”，以新社群附着新内容的方式重新嵌入社会网络。

3.4  社会理性视角下三环节的社会循环

社会理性视角下，旧社群衰退促使新社群萌发，社会在自我代谢过程中，不断通过社群更替适应科技发展潮流，改进社会生产关系，实现社会升级。社会按照“社群再生—场景营造—‘生境’培育”三个环节，完成城市更新的社会循环。第一环节通过社群再生，推动旧社群升级或导入新社群，引导人的更新；第二环节通过场景营造，引导空间更新，进而重新连接人与空间；第三环节通过社群日常“生境”的培育，将新社群“嫁接”嵌入社会网络，形成社群生态系统。保留旧社群的城市更新，关注以场景营造方式，重新实现旧社群的在地性链接，新、旧社群更替的城市更新，关注新社群导入的全过程培育。

04

可持续城市更新模型的

提出和政策建议

4.1  城市更新三阶段耦合模型

城市是不断进行新陈代谢的有机生命体，在古代自组织发展模式下，城市更新表现出有机、缓慢及延续文脉的空间特征，由于市场经济不发达，社会更新成为推动古代城市更新的源动力。同时，我国古代社会长期处于封建生产关系之下，社群关系一直保持稳定状态，导致城市更新的社会动力不足，城市更新进程缓慢。与古代社会在自组织下的城市缓慢更新不同，当代社会因市场经济的极大发展，城市更新成为市场逐利的方式之一，市场干预下的更新进程大大加快，市场力替代社会力，成为城市更新的源动力，这是现代城市更新区别以往更新的重要特征。

尽管市场干预的城市更新加速了更新进程，但仍无法背离城市和社会发展的规律。城市更新需要将市场理性与社会理性并举，在注重引入市场力量的同时，还应关注社会更新的同步推进，形成“资本驱动+社群驱动”的双轮驱动范式。以资本的“成本—收益”关系和社群的“发展—萎缩”关系，作为可持续动力的衡量标准，则可持续性城市更新应同时满足投资收益大于投入成本、社群持续发展壮大两个前提条件，可持续的城市更新必然是市场理性与社会理性共同作用的结果（图6）。根据三环节资本循环和三环节社会循环的规律特征，笔者提出可持续城市更新的三阶段耦合模型（图7）。

图6  市场—社会不同要素组合方式作用下的城市更新

Fig.6 Urban regeneration under the influence of different combinations of market and social factors

资料来源：笔者自绘

图7  可持续城市更新三阶段耦合模型

Fig.7 Three stage coupling model of sustainable urban regeneration

资料来源：笔者自绘

第一阶段，耦合投资环节与社群导入环节。资本通过投资对原有产权进行置换的过程，也应是新、旧社群更替（或旧社群修复）的过程。在这个过程中，资本以产权买断的方式，将旧社群与旧空间的社会关联断开，并把旧空间转化为资产，旧社群解体。同时，将业态导入方案和运营计划方案前置，在该阶段明确未来目标社群，根据社群画像制定全过程更新方案，使空间改造、运营与目标社群的行为活动特征相衔接，导入反映时代特征的新社群，避免更新过程的资本单循环。

第二阶段，耦合建设环节与场景营造环节。资本通过再次投资，对旧空间进行物理改造，通过翻新升级，适应现代生产、生活的使用要求，提高空间的实际使用价值。在翻新升级物理环境的同时，尽量保留附着于旧空间的社会公共记忆和人文情感，在老城中杜绝大拆大建，倡导“针灸式”更新，将新空间插入老城的“缝隙”，营造历史共生的空间图景，延续和创造时代场所精神。将空间改造与场景营造相结合，重新连接空间与社群活动需求，把社会内容注入物理空间，成为社会人文场所。将城市物理空间增值与社会空间价值积累相融合，结合时代特征和生产力发展需要，逐渐将场景营造作为城市创新空间建设的重要手段之一。

第三阶段，耦合运营环节和“生境”培育环节。资本通过运营获得现金流并将其证券化，实现获利退出，但运营不应只是功能业态的填充，还应是满足社群生产、生活需求的日常功能圈构建。城市更新应摆脱房地产模式的制造业思维，积极运用服务业的运营思维，将运营与个体日常活动相结合，从细化社群服务业态的角度重新编织社会网络，策划并嵌入适合不同社群的业态组合。

在此基础上，政治理性下的城市更新政策制定，应基于对市场理性和社会理性的平衡与协调，通过公权力减少制度性阻碍，体现社会正向激励，促进城市更新对经济发展和社会治理的带动作用。基于上文分析，具体提出四点城市更新政策建议。

4.2  政策建议一：降低分散产权对更新的阻碍

分散产权因个体理性的自利性和更新需求的多样性，使得集体理性的决策失灵，加大更新的协商成本，成为制约城市更新的重要因素。而市场主体与产权业主的谈判协商成本，远高于政府依靠公权力的协商成本。因此，政府应主动介入产权收储环节，以公权力的协商优势，降低对分散产权整合的协商成本，促使更新达到资本前融条件，降低市场参与的制度门槛。2023年4月，青岛市市南区出台的《促进商务楼宇经济发展奖励扶持政策实施细则》提出，对新建商务楼宇保持产权自持比例50%及以上的给予奖励，可看作政府为降低未来产权整合成本做出的理性政策选择。另外，针对分散产权，政府还可制定促进产权人降低更新收益预期的调节机制，减少协商成本。如旧小区更新过程中，可规定随着住宅楼剩余使用年限的减少，更新启动需达到的业主同意率的门槛逐年降低。

4.3  政策建议二：发挥运营赋权对更新的促进作用

运营阶段需要政府对更新后的物业准许经营范围和业态准入进行赋权，对土地性质、物业使用方式、新物业的业态准入范围等作适应性调整和变更，以适应时代发展的需要，激活衰败地区。如对旧工业区更新改造后，用地属性从工业用地变为商业用地，从事文创产业等业态功能的授权，虽然该更新方式涉及违规使用土地，但政策赋权却以最小代价，促使该类衰败地块能够顺利完成自主更新。

4.4  政策建议三：鼓励触媒介入推动社群更新

个体一般不会主动更新，或其主动更新的方向不符合社会公共价值取向，如私搭乱建和违章建筑等主动更新行为。自组织下的城市更新容易令公共价值领域陷入“公地悲剧”，但这种非正式更新行为代表社会个体的更新需求。因此，应通过公共政策设计，加强社群的有效组织，形成代表社群整体利益的诉求表达渠道。可通过鼓励社区规划师、NGO等触媒型组织的介入，提高社群的自我修复能力，促进新、旧社群更替。同时，政府应及时对城市更新进行评估，优先更新社群衰败严重的地区。创新更新促进政策，采用对消极空间收税、空置空间收税等方式，促进衰败社群和衰败空间的新陈代谢。

4.5  政策建议四：出台对既有建筑和场地的更新办法

化解场景营造的操作难题。针对既有建筑改造，出台消防、日照、设施配建等更新管理规范，构建有机更新和场景营造的“无障碍通道”；针对历史建筑、文保建筑，出台活化利用的相关管理条例、使用导则及业态准入条件；针对既有场地，尤其是既有公共绿地，制定社区公共空间共建、共享的分权机制和改造规范，如上海创智农园实践，探索在公共绿地上共建、共享社区花园的更新实践路径。

05

结语

中央提出实施城市更新行动，为城市未来发展指明了方向，但长期的增量发展思维惯性诱使城市更新难脱窠臼，甚至很多城市更新仍抱有增量时期房地产再开发的逻辑。因此，探索中国城市更新的可持续发展之路，对存量空间复兴和社会持续繁荣具有重大意义。通过分析政府、企业和市民三元核心更新主体的价值立场，审视更新过程中各主体的价值选择机制。基于对资产模式和现金流模式两种更新逻辑的分析，发现在市场理性思维下，市场按照“投资—建设—运营（出售）”完成城市更新的资本循环。基于对保留、修复原社群与新、旧社群更替两种社会更新方式的研究，发现在社会理性思维下，社会按照“社群再生—场景营造—‘生境’培育”完成城市更新的社会循环，进而提出可持续城市更新应是资本循环与社会循环双线并行的耦合发展模型。政府的政治理性思维应基于市场理性和社会理性，通过各项政策干预，平衡更新中的市场选择与社会选择，促进城市更新对经济发展和社会治理的双线带动。当然，城市更新在我国如初草萌生，更多的路径和模式还有待探索。本文希望能够从可持续发展的视角抛砖引玉，将城市更新视作促进经济增长与社会和谐发展的结合点和行动抓手，丰富我国城市更新的研究视野。