近几年的经济波动与房地产持续下行造成地方财政困境，带来设计市场萧条，引发了行业与学科的忧思困扰，如果对此不能正确归因，就会误读形势并开出错误“处方”。在此背景下，中央城市工作会议正确判断我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。这个历史性转变，可以从数量、周期和结构等角度解释。数量视角虽很重要，但不反映分配不均与空间不平衡。例如，根据住房总量和人均数量得出房地产业的悲观论断，妨碍思维深入，应补充周期与结构视角，完善认知框架，更准确地把握城市发展规律。

自古对周期就有认识，“贵上极则反贱，贱下极则反贵”是太史公司马迁记录的商品价格周期，“七年丰收”和“七年饥荒”是古埃及人总结的规律。现代周期研究纵贯数学、物理、生物、经济等多个学科，既有严密的公理表达，也有直接感知的气候季节轮回。数学语言表达周期现象非常清晰简洁，往时间变量中添加一个常量即可精确描述。在物理学领域，电子绕原子核的运行存在基本周期，天体运动也存在周期。生物周期受气候和季节影响，捕食者与猎物的自平衡系统呈现周期性波动。在经济学领域，无论增长动态及其如影随形的债务，还是产业兴衰起落，都绕不开周期。规划界一直关注周期，借鉴周期理论探索城市稳定、持续发展，解析资本主义长程运动与我国城市规划的历史走向，分析经济周期波动与国家城镇化进程的关系，以及经济波动与城市区域发展，也判断当前处于第五次康波下行期。不过，规划界的周期探讨多是理论框架借鉴，较少运用可观测和可跟踪的数据进行验证。本文运用国家层面具有代表性的数据解析经济周期和当前态势，展望现代化人民城市稳定发展的路径选择。

万物皆有周期的论断，虽稍显夸张却广泛存在，无论是生物生灭，还是货币宽松紧缩、利率高低、通胀与通缩乃至城市兴衰，都能在其中发现周期特征及结构变化。

1.1  影响城市发展的主要周期

经济周期的经典划分包括康德拉季耶夫、库兹涅茨、朱格拉和基钦四种周期[6]。技术创新是经济周期的原动力，分为通用目的技术（General Purpose Technologies, GPTs）创新与渐进创新。通用目的技术创新带来剧烈变革，能广泛应用于各领域，激发互补要素的重新组合和持续投入，孕育出康德拉季耶夫周期（康波）；渐进创新是会引发资本设备更新的局部改进。通用目的技术创新能形成主导产业，也能深度渗透改造传统产业，通常技术成熟20年、扩散20年、衰退切换20年，包括五六次设备投资中周期。

技术创新不仅扩展了生产的可能性范围，也改变了要素投入组合，大幅提升了供给能力。随着一项技术从导入到展开，产品拥有率上升至饱和状态，技术红利被充分挖掘，需求不足浮出水面。当前，传统互联网与移动互联网的代表性产品——计算机与手机，因已经充分渗透市场而逐步降低发展速度（图1）。2013年出现负增速，意味着康波上行期的增长动力放缓。目前，人工智能技术崭露头角（图2），但其全面改造经济体系的应用前景有待时日，同时，全球科技争端和贸易冲突也会妨碍创新前景。不过，现有人工智能技术在国内扩散，仍具备驱动经济增长的巨大潜力。

图1  城镇居民家庭平均每百户耐用消费品拥有量

Fig.1 Ownership of durable consumer goods per 100 urban households

资料来源：历年中国统计年鉴

图2 人工智能技术扩展仍然不足

Fig.2  Insufficient expansion of AI technology

注：从实现用户友好的突破性年份算起。

资料来源：笔者根据《人工智能对生产力、分配和增长的影响——关键机制、初步证据和政策挑战》（The Impact of Artificial Intelligence on Productivity, Distribution and Growth: Key Mechanisms, Initial Evidence and Policy Challenges）绘制

库兹涅茨周期（建筑业与房地产周期）是指通过技术革命激发增长，由居民财产积累和人口转移两大因素互相作用推进发展。建筑寿命为40~60年，人口的初次刚需置业和二次改善置业相差20余年，库兹涅茨周期通常为20~30年的中长周期。水泥作为库兹涅茨周期的核心产品，经历了2000—2010年的繁荣上升，2014年达到产能巅峰后增速迅速下降，目前仍未完全企稳，探底过程需要进一步确认数据（图3）。

图3 水泥产量是库兹涅茨周期的表征之一

Fig.3 Cement production as an indicator of the Kuznets cycle

资料来源：历年中国统计年鉴

设备投资周期（朱格拉周期）是指企业购买设备组织生产和扩大生产过程。该周期也与库兹涅茨周期相关，因为设备需要厂房，从业者需要购置住宅和生产空间，从而产生消费。设备使用寿命为10~15年，体现为中周期。以设备工器具购置为表征（图4），设备投资经历了2009—2022年的超长强周期，体现为工业化加速与生产空间的旺盛需求。目前，新周期已重新开启但增速有限。

图4 设备工器具购置投资额累计增长

Fig.4  Accumulative growth of investment purchased by equipment, tools and instruments

资料来源：国家统计局

商品库存周期（基钦周期）与产品消耗相关，无论是耐用产品，还是快速消费品，一旦生产出来就开启了消耗进程，进入去库存与补库存的“轮回”。由于库存紧张或宽裕会抬升或降低出厂价格，采用出厂价格指数，可以比较清晰地反映周期变化。根据工业生产者出厂价格指数（PPI），自2000年以来，商品库存经历了7次周期，目前正在缓慢复苏，并可能开启新库存周期的繁荣阶段（图5）。

图5 工业生产者出厂价格指数的变化

Fig.5 Changes in producer price index for industrial producers

资料来源：国家统计局

1.2  影响城市发展的其他周期

周期离不开“时间—运动”轨迹的人为测度，以年、月、日为单位的周期变化容易被感知，百年、千年尺度上的周期难以感知，不能轻易断言存在周期。同时，经济社会周期规律并非固定不变，人口曾经具备周期但现在周期特征较弱；债务本可不具备周期，但通常表现出周期特征；货币与财政政策应兼顾顺周期和逆周期，但存在传导时滞问题。

人口在王朝兴替年代存在周期，在初、中期迅速恢复，随着人地关系紧张与治理崩坏而下降（图6）。在信息时代，人口受到文化、经济、社会等多方面因素的影响，规模变化不容易判断或调控。如果维持健康的出生率，人口可以十分平稳而不具备周期性，但在现实中，婴儿潮预示着下一波婴儿潮，不过由于生育率下降，婴儿潮的规模逐次衰减。

图6 农耕时代人地关系与周期律简示

Fig.6 Brief illustration of human-land relationship and cyclic laws in the agricultural era

资料来源：笔者自绘

时移世易，2013年出现结婚高峰，2016年达到生育高峰，2022年全国总人口下降，2023年常住人口城镇化率达到66.16%，城镇化潜在空间急剧压缩。当前，人口规模下降叠加经济下行，家庭资产负债表恶化使得有效需求不足，带来消费萎缩和名义产能过剩，也让房地产循环链断裂。普涨的房地产强周期已过去，但城镇化仍有提升空间，流动人口规模依然庞大，人口迁移和重新分布将塑造区域分化和阶层分异的弱周期，确定人口优化布局和精明收缩策略非常重要（图7）。

图7  我国新出生人口规模的变化

Fig.7 Changes in the size of China's newborn population

资料来源：历年中国统计年鉴

人口决定消费和空间需求的规模与质量，深刻影响着周期。假如人均收入不变，人口增长可以扩大需求，驱动经济增长；人口萎缩会压缩需求，阻碍经济复苏。人口消费也有周期特征，个体与家庭消费根据当期收入、当期资产与未来财富进行跨期安排，产生了家庭消费周期。过去30年间，两波婴儿潮驱动了20多年的房地产超级周期。

经济周期和金融周期联系密切。经济发展离不开借贷等金融活动支撑，如果保持良性比率，债务可以不具备周期特征。现实中，集中借贷与还贷构成了重要的周期力量。在经济繁荣期，“乘数—加速”原理激发自我强化的动物精神，各部门的杠杆比率呈螺旋上升。随着利率上升且需求不足，投资边际收益率低于边际成本（资金成本），繁荣时期的高杠杆与高周转模式难以为继，经济体迎来明斯基时刻。在衰退萧条期，反向乘数发挥作用，在刚性债务压力下许多部门现金流断裂，陷入强制出清的恐慌。

政策在复苏和繁荣初期应进行顺周期布局，让经济社会活力充分释放；在繁荣中后期即衰退和萧条期应进行逆周期调控。但政策存在传导滞后效应，宽松和紧缩会干扰债务增减，加剧债务的周期力量。观察房地产业20余年的融资变化规律（图8），将自筹资金增速超过银行信贷增速视为收缩标志；反之，视为宽松。目前已经历6次收放循环且幅度趋缓，当前银行信贷率先回弹，但增速仍然为负，反映了企业资产负债表的严重受损和政策放松幅度的谨慎。

图8  房地产作为资本密集型产业受到金融政策与债务的影响

Fig.8  The impact of financial policies and debt on real estate as a capital-intensive industry

资料来源：国家统计局

人口、债务和政策可以不具备周期性，但在现实中存在周期。此外，一些事物并不存在相对固定的周期，但放在更长的时间尺度上看可能存在着“轮回”，如全球化、地缘形势等。规划行业本身也可以不具备周期性，无论是建设规划、发展规划，还是规制规划，都需要高水平的规划设计，但在现实中，它们不可避免地受到周期冲击。

1.3  周期波动中的结构变化

周期总量波动就是结构变化，没有结构变化就没有周期，周期波动的横截面蕴含着结构差异与分化：长周期中的主导产业类型与份额会发生变化；中长周期的房地产供求关系也会发生根本性转变；中周期的资本设备体现出绝对差异；短周期的商品库存波动也让企业市场份额天翻地覆。周期中存在着变与不变，技术创新、主导产业、供求关系、市场份额动态更迭，而“乘数—加速”原理、债务收缩等规律不变，美好的生活需要不变，高品质的人居环境需求不变。

周期意味着自平衡力量，不会无限延续原方向，即历史不会简单地重复。以典型的中长期盛衰周期为例，每个阶段的结构也有差别。在复苏与繁荣阶段，新技术促进全要素生产率（Total Factor Productivity, TFP）逐步提升，物价和利率也逐步提高（图9）。当全要素生产率达至极限，劳动报酬与投资回报率边际下降，经济开始衰退。此时，企业的刚性债务压力越来越大，政策开始转向，但需求端受损，企业无法恢复“造血”机制，出现破产形式的债务出清，恐慌达到高潮。在萧条期，整个市场面临政策友好，利率、要素和消费物价也降低，但企业和家庭对于债务刚性出清的惨烈情景仍心有余悸，导致各类刺激政策失效。在萧条后期，市场彻底出清，优胜劣汰后剩下的企业借助技术创新赋予的信心，尝试扩展新投资，开启复苏进程。

图9  典型的周期波动过程中各要素的关系

Fig.9 The relationship among various elements in a typical cyclical fluctuation process

资料来源：笔者自绘

周期不会简单重复，需关注变与不变，而非惑于表象。有人认为无须关注周期，既然一切会“轮回”，关注当下的意义不大；也有人认为应该关注周期，即便会“轮回”，但判断当前所处阶段也非常有价值。规划行业关注周期与结构变化的原因，一是从城市发展受经济周期冲击的角度思考行业与学科面临的困境，避免把长期问题与中短期困境混为一谈，即长期学理问题和规划体系缺陷不是导致当前困境的原因，解决这些长期问题很重要，但无助于走出中期困境。二是经济社会发展总会回归常态，但这不是自然而然的进程，而是需要各类主体坚定信心去积极作为，不应在下行期无限线性地推演悲惨的未来，而应思考空间修复的策略；不应在上行期疯狂加杠杆，而应适当控制节奏。三是不能单纯地强调周期而忽视横截面的结构变化，应结合周期与结构来判断规划成效。例如，城市将从投资驱动的强周期“切换”为大众消费主导的常态弱周期，城市更新的内涵和模式也发生结构性变化；经济波动的企业更替会造成空间闲置，亟须思考应对之策。

市场经济条件下经济周期不可避免，多周期叠加也会产生复杂的后果，既影响城市空间的供求关系，又加大了空间动态匹配的难度。面对衰退，公共部门从未放弃逆周期调控，试图降低代价并摆脱不利局面，规划行业可为此贡献空间智慧和力量。

2.1  城市空间需求的永恒牵引

当经济由高速增长“切换”为中低速增长时，叠加城镇化水平高企、人口规模下降和需求不足，城市发展遭遇困境，再加上时空压缩的信息爆炸，让人怀疑房地产和建筑行业是否会就此彻底萧条。实际上，房地产在发达国家仍占据较高比重，2023年，美国的房地产与租售产值占GDP的比重达13.5%。同时，部分发达国家低收入群体仍面临拥挤问题。这表明对美好人居环境的需求是永恒的，房地产行业常做常有、常做常新，但数量规模与具体形式在变（图10）。那么，随着增量城镇化式微，存量更新的空间有多大？结合第七次全国人口普查与2022年城乡建设统计年鉴推算，城市与县城（不含非县城的小城镇）的住宅建筑面积为230亿平方米，其他建筑面积为150亿平方米，共约有380亿平方米的建筑存量。按照建筑寿命40~60年概算，常态化更新规模为380亿平方米建筑存量的1.5%~2.5%，约为5.7~9.5亿平方米。这个规模是不可忽视的，是建筑行业所要面对的历史性重任。

图10  部分发达国家低收入群体的住房拥挤程度

Fig.10 The degree of housing congestion rate among low-income groups in some developed countries

资料来源：笔者自绘

根据边际效用递减规律，多元异质性偏好永远在更迭变换，对空间形式和形态的需求也会发生变化。未来的城市空间将走向多元丰富、高品质、人性化，而不是均质、乏味、单调的空间。人对美好空间的需求是无限的，但存在经济可行性的转化问题，即美好空间需求的规模依赖人们收入水平提升，也需要公共财政加大支持力度。而异地城镇化与就地城镇化的成本差距较大，为此，研究人口的合理空间分布和现代化城市体系非常重要，为全面满足更高水平的美好生活空间需求提供支撑。

2.2  城市空间供求的匹配与错配

城市空间天然遵循分类供给的逻辑，当不能创造现金流时，只能由公共投入承担；当创造的现金流不足时，可以采取公共补贴的市场化供应方式，或创设权利吸引市场进入；当现金流比较稳定且超越无风险利率时，应该让市场发挥资源配置的决定性作用。但是，城市空间是规模化供给的，而财富积累和需求分布不均且是渐次的弹性释放，会产生数量与空间匹配的双重难题，构成空间供求的永恒矛盾。

空间供给可能出现错配，公共投入或公私合作方式需要响应人口和经济形势的变化，以免在不合适的地点供给过多却无法进行逆周期调节（图11）。市场化供给因终端需求，很难精确测度带来的长鞭效应，即部分终端需求被放大，但实际购买力不足，这造成严重的库存危机。因大部分住房虽会折旧但不会消失，依然是有效的供给，它们成为下行期导致房地产业进一步衰退的“落井之石”。我国的房地产业在十年中显现高度繁荣与回落的变化，也受到政策等外生因素的巨大影响，总体呈高速增长态势。最近的增速顶点出现在2016年，2021年达到总量高峰，2022年负增长且不良资产涌现。未来需要继续出清不良资产，平衡供求关系，构建房地产发展新模式，树立增长前景，激发信心，开启创造价值的下一轮增长。

空间供给具备区位属性，不能通过均输或进出口的方式调节供求，难免出现空间错配问题。空间供给具备经济增长意义，部分城市的房地产供应过多。不过，住房过剩只是相对的，城市住房条件仍然有待改善，仍需推进高质量城市更新，坚持城市内涵式发展的战略取向。因此，解决空间问题不能只谈总量，而应更关注空间分布和结构。要超越蓝图式的规划模式，以清晰的空间规则引导新发展格局的构建。同时，要深刻把握我国城市发展所处的历史方位，在人口规模下降的情况下，避免在彻底萎缩地区投资，造成资源浪费；在衰退地区可精明收缩，防止收缩不当造成彻底萎缩并加剧流入地城市的压力（图12）。

图11 空间供求的精准匹配非常难以实现

Fig.11The challenge of achieving accurate matching between spatial supply and demand

资料来源：笔者自绘

图12 房地产增加值、增速与占国内生产总值的比重

Fig.12 Real estate value added, growth rate, and its share of GDP

资料来源：历年中国统计年鉴

2.3  多周期叠加共振与稳定发展的挑战

在市场经济条件下，周期存在必然性，经济发展历史就是周期宿命与抗争的起伏过程，给城市稳定发展带来艰巨挑战。从局部观察到周期特征比较容易，但周期既同步也异步。同步将产生极端结果，上行期叠加可以刺激经济兴旺腾飞，下行期共振将带来势大力沉的冲击；周期异步错位则能适当对冲，甚至烫平周期。同步与异步的动态性，使得总体规律经常“云遮雾罩”。

相较于可以精确计算的天体运行和季节轮替等自然周期，经济社会周期没有客观概率，只有不断更新的主观信念。在信息时空压缩和主观概率加权下，个体接受信息并非均质，而是处于一种力场扭曲的状态，在信息轰炸下，人们会高估低概率事件而低估高概率事件。同时，切线式的线性思考模式而非周期与拐点式的思考模式，是身处历史进程中个体的下意识习惯，这造成经济繁荣时信心倍增，经济萧条时焦虑过度。经济周期与主观认知会发生共振，不可避免地受到情绪影响，造成经济周期的时长并非固定不变。冬去春会来，周期具备自平衡力量，但很难预测延续长度与波动幅度，仅在统计上可归纳出终结萧条的中位数为11年（图13）。

图13  48场债务危机的显现年份与持续时长

Fig.13 The years of emergency and duration of 48 debt crises

资料来源：根据参考文献绘制

当前，周期叠加与结构调整剧烈摩擦（图14），地方、企业和家庭的资产负债表恶化，逆周期修复正在艰难进行。有学者认为，康德拉季耶夫、库兹涅茨和朱格拉三大周期将于2025年前后出现谷底同步叠加状态，而康德拉季耶夫周期可望在人工智能技术驱动下启动复苏和繁荣，库兹涅茨周期正逐步企稳，朱格拉周期与基钦周期已开始复苏，但在结构上主要是出口贡献，回暖广度不足，使得社会整体情绪仍然悲观。面向未来，技术创新潜力无限，现有技术交叉应用可以有无限组合，企业家也会前赴后继，各项要素都能得到充分利用，现代化人民城市稳定发展和高质量更新前景可期。

图14  多周期叠加的同步与异步的复杂性

Fig.14 The complexity of synchronous and asynchronous overlapping of multiple cyclesplanning implementation platform

资料来源：笔者自绘

规划界对具体城市发展阶段与结构变化积累了较多分析，但很少剖析周期特征。主要是由于城市产业多样性，以及非周期或弱周期因素，周期性波动规律并非总是显著的。一个形象的比喻是：平静湖面上掉下一颗石子，可以清晰地辨认出波纹，但如果溅落无数石头，波纹将难以辨认和预测。完整和正确解读周期特征非常难，但不能正确解释就不能正确认知，且正确认知也不意味着准确预测，预测通常只是概率事件，更重要的是积极开展不限于如下列举的探索。

一是逆周期的空间修复规划。空间天然不平衡，蕴含着对冲下行周期的力量。规划不能追求全域服务均等，也不能放任马太效应，而适宜在经济下行期扩大县城和重点小城镇的公共服务领域投资，稳固经济社会发展的基本盘。

二是创新空间的供给。经济社会的发展动力是技术创新和要素累积，而技术创新是关键中的关键。创新活动不可预测，但创新空间具备可复制的特征，需要扩大其数量供给，孕育下一波技术创新。创新也将推动产业和社会分工深化，为城市稳定发展提供新动力和压舱石。

三是测度与调控空间供给规模。虽然人口规模开始缓降，但我国人口规模依然庞大，巨量流动人口短期涌入任何城市都会产生尖锐的供求矛盾。因此，空间供给不能简单地以全国人均居住面积测度，应有充分冗余量，即判断潜在的流入地，扩大租售同权的公租房供给，适应经济周期波动下的空间需求。

四是提供多元、异质和丰富的人本空间。未来不仅需要改进流动空间效率，还需推动适度职住平衡，增加体育、文化、休闲等多元空间。其经济内涵是畅通资本循环，也能实现平坦阶段经济周期的产业多元化。

五是积累精明收缩的空间策略。人口自由流动带来部分地区的常住人口规模大幅下降，需要探索人口净流出地区的精明收缩策略，主动适应更小的人口规模，收缩用地规模和调整城市结构，维持一定人口密度，从而保持城市活力，防止人口收缩过程中生活效用的断崖式下降，这关乎空间公平，也能预防人口过度集中所导致的城市病和运行效率低下等问题。

周期是自然规律与社会规律的混合，是必然性和偶然性的交织，也带来城市稳定发展的艰巨挑战。周期理论的解释力很强，如果缺少对其局限性的认知和反思，不去检验和改进，可能只是“完美解释”的幻觉，因为任何经济社会状态都可以牵强附会地塞入一个周期阶段。同时，不同分析数据的选择可以得出大相径庭的判断，且从事后结果去溯因，可以解释得“头头是道”，让本属偶然的历史路径演变成必然。因此，周期与结构理论仍需大量的实证研究，但其启发式认知方式，可以让我们“不畏浮云遮望眼”“风物长宜放眼量”，不纠结于近端因素，选择最优路径去促进现代化人民城市的持续稳定发展。