乡村空间经营理念的认知演化与社会实践呈现显著的阶段性特征。以浙江省为例，其早在2003年“千村示范、万村整治”工程推进会议上就提出乡村经营理念，但受限于当时乡村发展阶段的客观约束——人居环境存在卫生条件恶劣、建筑风貌衰败等表层性矛盾，政策实践重心必然聚焦于空间环境品质的系统性提升上，这是早期乡村振兴工作的普遍选择。随着空间改造工程的阶段性完成，过度聚焦空间形态硬件建设而忽视内容培育软性支撑的发展模式，偏离市场的需求导向，致使空间运营的可持续性被显著削弱，大量乡村空间面临利用效率低下甚至长期闲置的困境。这一现实困境揭示，传统空间改造模式已难以适应乡村振兴战略的深化需求，亟须通过空间经营模式的创新，实现空间价值转化路径的重构。研究的核心逻辑在于建立空间要素与内容要素的协同机制，通过运营体系创新，将优质的空间资源转化为具有市场竞争力的服务产品，最终形成空间资产增值与乡村内生发展的良性循环。

1.1  文献综述

当前，学术界对乡村经营的研究主要集中在社会学、经济学领域，很多专家和学者围绕乡村经营主体、经营目标和经营逻辑等方面展开研究和探讨，提出诸如“经纪人”“双重代理人”“撞钟人与守夜人”等一系列理论和“市场—经济”“政治—业绩”“项目—治理”等经营模式；同时，总结各类经营模式特征，针对“乡村自我经营模式”，研究目标、主体、制度调适和条件，构建“共生单元—共生环境—共生模式”分析框架，提炼“新内生式发展模式”，提出“内外联动，实现乡村新内生式发展的角色分工、行动逻辑和构建可持续关系”的有效举措。

在空间规划领域，陆续有学者针对乡村经营开展研究，目前主要是以典型案例剖析的方式探讨乡村经营的路径和模式：一是围绕经营主体，总结不同主体驱动下形成的典型经营模式，解析“政府项目植入+企业托管收益”“国企下乡”等模式的运行成效和遭遇的诸多困境；二是聚焦路径方式，提出通过适度增量，激活乡村存量的乡村经营方式。总体而言，在当前从“乡村空间建设”向“乡村空间建设和经营并重”转变的过渡时期，空间规划领域对“乡村空间经营”的研究还较为少见。

1.2  概念解析

“经营”最早表示“经度”和“营造”，后来引申为“筹划营谋”，衍生的含义逐渐与“业”相关，意为管理、治理，即采用各种方式、手段、路径、举措等成就事件。本文中“经营”可以界定为针对产权边界清晰的乡村资源资产，由农村集体经济组织主导，提倡多元市场经营主体广泛参与，通过市场化手段，实现乡村资源资产的有效利用和增值，从而达到农民、农村共同富裕的最终目的。

经营和运营在视角、性质和核心任务上有着显著差异。经营是对事物发展的方向性、战略性的规划和把控；运营是针对具体项目的日常运作。经营指宏观视角，主要关注战略层面；运营指微观视角，更多强调战术层面。经营的核心任务是构建事物的发展框架，挖掘内在价值，明确发展定位和路径，构建具有竞争力的发展体系；运营的核心任务是推动项目实现价值转化并保持活力循环，确保各类事件、设施和服务的高效运转。运营是经营的具体落实，是经营不可或缺的重要内容。

1.3  研究对象

自乡村振兴战略实施以来，上海市构建了“示范村引领—政策包支撑—市场化运作”的三级推进体系。截至2024年底，全市完成149个乡村振兴示范村建设（约占行政村总量的9.6%），为乡村地区沉淀了规模可观的空间资源。当前乡村产业发展、集体经济组织和农民增收问题，依然是上海乡村振兴工作的痛点，暴露出空间资源转化动能不足的结构性困境。《上海市2024年“五好两宜”和美乡村试点工作方案》（沪农委〔2023〕408号）提出树立“村庄经营”的理念，鼓励市场主体参与乡村运营。“五好两宜”和美乡村试点创建工作是上海乡村振兴工作由点及面的新举措，标志着乡村振兴范式从“空间生产主导型”向“空间—产业—治理协同型”的战略转型。

根据公开数据，截至2024年，上海市行政村总数为1545个，用地规模约为4033km²，平均每个乡村用地规模约为2.6km²，上海市农村集体经济的资产总量达到7750.1亿元。大部分位于主城区的闵行区农村集体总资产约为1314.16亿元（2022年数据），乡村空间（开发边界外）规模约为111.4km²，每平方千米乡村空间资产约为11.80亿元（不考虑集体资产位于开发边界内的情况）；位于中远郊的奉贤区农村集体总资产约为440亿元（2023年数据），乡村空间（开发边界外）规模约为537.3km²，每平方千米乡村空间资产约为0.82亿元，不到闵行区的1/14。集体资产的规模差距，从侧面反映出在乡村空间经营方面，中远郊地区远远落后于近郊的现状。此外，上海乡村空间经营呈现显著的多元特征，主要表现为经营主体多元、经营方式多样和经营范围多维。

2.1  空间经营主体

上海乡村空间经营主体种类多元（表1），随着社会发展背景的不同呈现出结构性变化。在2017年乡村振兴战略提出之前，乡村空间经营主要以自主经营为主。一是以农民专业合作社、家庭农场、小散农户为主，农民作为空间经营的实际主体，开展以种植、养殖、初加工为主的农业生产活动。这是大部分乡村的主要经营形式，其中也有农业产业化企业共同参与经营。二是村、镇集体经济组织作为乡村空间的主理人，对以建设用地为主的乡村空间进行谋划，开展农村居住点、配套设施、工厂、仓库、房地产、商铺等的开发建设。这些村大多位于近郊，是快速城镇化的受益者，典型的代表有闵行区七宝镇九星村、奉贤区南桥镇杨王村等。乡村振兴战略提出之后，在主动和被动的作用力下，新的经营模式不断涌现，更多元的市场主体参与到乡村经营活动中来，与村、镇集体经济组织和村民形成一种“委托经营”的关系。其中，国有企业作为同时具有市场性和公益性的特殊主体，在乡村振兴工作中占有很重要的地位。2022年，浦东新区率先出台《区属企业参与乡村振兴建设发展行动方案》，推动区属企业全面参与乡村振兴。2023年，浦东新区16家区属企业与有乡村振兴任务的16个镇、51个村实现精准对接。村、镇集体经济组织委托职业经理人开展经营工作，也开启了一种全新的尝试。 

表1  上海市不同乡村空间经营主体的典型经营模式及案例列表

Tab.1 Typical business models and case list of different rural spatial management entities in Shanghai

资料来源：笔者自绘

2.2  空间经营方式

空间经营方式与用地性质密切相关，主要涉及经营性建设用地、宅基地和农用地（表2）。

表2  不同性质用地的经营方式列表

Tab.2  List of management methods for different types of land use

资料来源：笔者自绘

经营性建设用地的入市方式以出租、出让和作价入股为主。其中，出租是最普遍的方式。镇、村集体将所拥有的经营性建设用地或地上建筑物的使用权，通过出租方式转让给经营主体开展符合规划用地性质的经营性活动，镇、村集体从中获得租金收入。上海市松江区自2015年列入全国33个农村土地改革三项试点区域以来，以出让的方式，完成30余幅农村集体经营性建设用地入市的探索，涵盖工业、研发、商业办公、租赁住房等多种用途。2023年，上海市印发《上海市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（沪规划资源乡〔2023〕201 号，简称《工作方案》），农村集体经营性建设用地出让入市进入全面推进阶段。《工作方案》明确了经营性建设用地的主要服务功能用途，包括产地农产品加工、电子商务、仓储保鲜冷链、乡村旅游、创意研发办公、康养、医疗卫生、文化教育、保障性租赁住房等，针对不同用途，可以探索“招标挂牌”复合方式出让、定向挂牌方式出让、协议出让、带建筑出让、弹性年期出让等多种集体土地利用方式。截至2024年10月，上海市青浦区、金山区、奉贤区均已成功出让首幅集体经营性建设用地。同时，上海市积极探索农村集体建设用地使用权作价入股模式。金山区朱泾镇待泾村以99宗、约7.53hm²（113亩）农村集体经营性建设用地成功入股，造就上海市首例以土地使用权作价入股方式与社会资本合作开发经营的农村集体经营性建设用地。2024年4月，上海市规划和自然资源局、上海市农业农村委员会印发《关于开展本市农村集体建设用地使用权作价入股的通知》（沪规划资源乡〔2024〕151号），鼓励乡村休闲旅游、农产品加工、乡村商贸流通、保障性租赁住房等乡村重点产业和项目，以及一、二、三产业融合发展项目，以作价入股方式使用集体建设用地。

根据公开数据显示，目前上海市农村宅基地面积约为250.67km²（37.6万亩）。根据上海市第七次全国人口普查的主要数据，上海市目前集体户为822219户，由此推算户均农村宅基地面积约305m²（约0.46亩）。而根据《上海市农村村民住房建设管理办法》（沪府令16号）的规定，农户建房的用地面积最多不超过160m²，现状农村宅基地有很大的空间释放潜力。根据《关于进一步加强本市农村宅基地管理工作的通知》（沪农委规〔2020〕5号），上海市鼓励村集体和农民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。合作或委托经营的方式可以分为整户流转、局部流转和统筹流转。整户流转主要指整户闲置的农房，将使用权流转给镇、村集体，或者直接出租给经营主体开展符合法律法规的经营性活动，如青浦区和睦水街；局部流转是将一户农房中闲置的空间，如闲置的房间、附属用房等的使用权流转出去，如崇明区“花博人家”；统筹流转是将多处低效利用的宅基地（如独居老人的房屋）中的人统筹安置至一处，然后将“人走房留”后的农房，作为整户闲置空间流转给经营主体，如奉贤区“四堂间”。

农用地的经营是乡村空间经营的重要组成部分。上海乡村中大部分承包农户已退出承包地。以松江区为例，截至2023年末，松江区全区耕地流转率达99.8%，流转的土地全部实行统一委托集体经济产权制度改革后新建的农村合作社流转。具备农业生产经营能力的其他组织或个人，主要以流转的方式，从承包农户和农村集体经济组织（承包农户委托流转确权承包地和村组机动地）处取得农村的土地经营权，以家庭农场、农民专业合作社、农业企业为主，获得耕地的土地经营权，并开展相应的农业生产经营。

2.3  空间经营范围

乡村空间经营主要以村为基本管理单元，按照经营规模可以分为项目经营、整村经营和区域经营。

项目经营是最常见的方式，经营主体往往是市场主体，其通过租赁、作价入股、“招拍挂”等形式取得空间的经营权，利用村庄的部分空间资源开展经营。经营主体主要考虑所获得空间资源的增值方式和预期成效，获得持续增长的收益是其首要目的。

整村经营需要整体平衡经营性和公益性。经营主体是镇、村集体及其委托的第三方，其在追求经济效益的同时，也须积极履行社会责任。由于镇、村集体的经营能力有限，整村经营的主体需要由兼具市场经营能力和社会职责的第三方承担，在此背景下，国有综合性经营企业成为一个较为适宜的选择。例如，上海市浦东新区出于平衡市场经营和社会职责的考虑，探索了区属国企参与乡村振兴建设发展的新模式。为鼓励企业承担部分社会责任，政府会采取部分权力下放的形式予以平衡，共同促进乡村空间的有效经营。例如，政府将乡村空间配置权适度放权到政企合作模式下的企业，让企业拥有重新划分空间资源配置的权力，企业同步将乡村运营需求前置，以进行空间用途的弹性调整。

随着上海乡村振兴工作由点状示范向连片发展推进，区域经营是未来乡村经营的大趋势。目前上海市已开展一系列创新和探索工作。上海市成立农业要素交易所，促进面大量广、交易额小的村内资产和相关要素资源，经营权、产权、股权、小微工程及采购等农村经济事项得到有效配置。奉贤区由区级层面统筹资源，建立村级集体经济联合体“百村集团”，将经济薄弱村的帮扶资金变为发展资金，集团参与农村“三块地”改革项目，盘活闲置集体建设用地和资产，委派专业团队管理并运营这些资产，实现收益的最大化与可持续。相较于单一的项目化经营和整村经营，区域经营更关注资源统筹和机制创新。

3.1  全要素的空间资源梳理

3.1.1空间资源资产的内容

结合农村“三资”（资金、资产、资源）概念，乡村的空间资源资产主要包括所有权属于集体所有的土地资源和固定资产。土地资源包括属于集体经济组织的建设用地、农用地、水域和未利用地。固定资产指集体经济组织投资兴建的经营性建筑物（工厂、商铺、其他生产性建筑等）、教育、科技、文化、卫生、体育、交通等设施和农村人居环境基础设施。

3.1.2 空间资源资产的利用潜力分类

资源资产利用效能受多维要素的复合影响，其作用机制可解构为外源性驱动与内生性更新的耦合效应。特定区域的资源资产利用水平与所处板块能级呈正相关，且与更新机制存在显著的协同效应。

外源性驱动包括区位条件、交通可达性、政策支持等。区位条件通过资源密度与集聚效应决定板块能级，板块能级越高，发展的能量就越高，潜力也就越大；交通可达性是要素交换通道的量化表征，交通网络拓扑结构直接影响空间价值传导的效率；政策支持通过土地供给弹性、财税激励工具等制度设计，重构要素配置效率，在很大程度上反映板块能级跃升的潜力（表3）。

表3  空间资源资产利用潜力评判因素列表

Tab.3 List of factors for evaluating the utilization potential of spatial resource assets

资料来源：笔者自绘

内生性更新机制则表现为通过产权重构、运营模式创新等自组织过程，形成动态适应性更新能力，这种动力来源建立在清晰的产权边界和使用合法、合规的基础上。长期以来，乡村的资源资产普遍存在产权模糊、违法违规现象严重等情况，导致资源资产的盘活利用阻碍很大。产权获取过程中的交易成本也是重要的影响因素，交易成本的大小取决于产权的集中度和原权利人的意愿。

围绕区位条件、交通可达性、政策支持、空间产权边界是否清晰、土地利用是否合法合规、产权的集中度和权利人意愿等因素，以受让经营主体最快拥有可经营资格的时间为度量，评判空间资源资产的利用潜力等级。结合潜力因素评价，可将空间资源资产的利用潜力划分为高潜力类、中等潜力类和低潜力类（表4）。

表4 空间资源资产利用潜力分类列表

Tab.4 Classification list of utilization potential of spatial resource assets

资料来源：笔者自绘

高潜力类是拥有近期发展机会，且当前可利用的空间。未来3年内有发展机会的空间一般位于高能量发展板块，或具有便捷的交通条件与高能量板块发生联系的区域；政策资源重点倾斜的规划重大战略区域也属于高潜力类。当前可利用指受让经营主体在1年以内可获得空间的经营资格，如属于镇、村、村组集体经济组织的，土地利用合法、合规，集体经济组织有强烈意愿的闲置土地或建（构）筑物。属于市场主体和村民的，虽然产权的集中度潜力不大，但有强烈意愿退出和盘活利用的，也属于当前可用类。

中等潜力类是有一定的发展机会，通过持续跟进，采取一定举措在预期的时间内可以利用的空间。这类空间位于中小型要素集聚板块或周边，未来3~5年有发展机会。一般在1~3年内受让经营主体可获得空间的经营资格，如存在产权边界不清晰或违法、违规情况但短期内可以通过有效路径解决的，产权集中度高且意愿强烈的闲置土地或建（构）筑物。产权边界清晰，土地利用合法、合规，但产权集中度不高或权利人意愿一般，需要付出一定的交易成本的，结合实际情况可认定为持续跟进类。

低潜力类是需要长期谋划的空间，近期发展机会一般，受让经营主体获得空间的经营资格需要3年以上时间，属于当前不具备盘活条件的空间，需要长周期、有节奏、分阶段地持续谋划。

3.2  高适配的空间布局优化

3.2.1 空间规模

当前，上海乡村空间普遍存在零碎分散、单块面积小等问题，无法满足现代经营的多元空间需求。以耕地空间为例，对上海区域典型的耕地生产块（由4m生产路连接的田块形成的组团）进行分析，在近郊区域，2hm²（30亩）以上的生产块占比约为10%，远郊区域占比约为30%（表5）。一般“三产”融合农场、家庭农场的空间规模约为6.67hm²（100亩），用作自然教育基地的农业空间规模在3.33hm²（50亩）以上。无论近郊还是远郊，难以找到匹配市场的成规模农业空间，需要开展“小块并大块”的农业空间布局优化工作。其他乡村空间的典型业态也有适配的规模，以民宿为例，《乡村民宿服务质量要求》（DB31/T 299—2018）规定：单幢民宿建筑客房数上限为14间（标准间或单间），总建筑面积上限为800m²。实际调研表明，相较于法规上限约束，在提升经营效益方面，民宿的客房规模维持在8~12间、建筑面积达到400m²以上时，更能较为有效地平衡运营中产生的人工成本、管理成本等固定支出。规划需要根据不同经营业态的诉求，匹配相应的空间规模（表6）。

表5 上海市不同区域“三调”耕地生产块规模结构比例列表

Tab.5 List of proportional structure of cultivated land production blocks in Shanghai’s third national land resource survey

资料来源：笔者自绘

表6  乡村典型业态及适配最小规模列表

Tab.6 List of typical rural business formats and their minimum adaptation scale

资料来源：笔者自绘

3.2.2 组合结构

在组合结构方面，单一用途的地块供给将逐步转向创新的组合式供地，用以保障农业新产业、新业态的用地需求。从市场主体的角度看，为提供更有竞争力的产品，需要以经营性建设用地、设施农用地、一般耕地、永久基本农田、其他农用地等灵活组合为“用地包”，实现经营的长期可持续。以农业为例，不同模式、不同经营主体，以及不同经营品类，对用地的要求也不同。如表7所示，万亩良田的种养模式需要成规模的农用地；规模化温室模式有设施建设和管理活动，需要集中连片的设施农用地，部分还有经营性建设用地的配置需求；精品农园模式的业态经营更加多元，需要配置的用地类型也更加多样；“三产”融合的“园中园”模式是精品农园模式的升级，产业融合发展更进一步，对于经营性建设用地、设施农用地等建设强度高的用地类型的需求大；农业创新园模式是城市产业园的“乡村版”，聚集农业相关的研发、食品加工、冷链物流等企业及机构，需要不同性质的经营性建设用地。

表7 农业相关新产业、新业态对用地规模和用地类型的需求列表

Tab.7  List of land use scale and type requirements for new agricultural industries and business formats

资料来源：笔者自绘

3.2.3 功能复合

功能复合是促进空间高质量利用的有效方式。上海乡村一方面存在经营性建设用地少的情况；另一方面同样存在经营性建设用地、公益性用地、宅基地、设施农用地等大量闲置的问题。闲置问题主要分为“显性闲置”和“隐性闲置”。“显性闲置”是空间维度上的直接闲置，如没有主体的经营性建设空间、闲置行政办公场地、闲置宅基地、大面积农房的空余房间、闲置设施农用地等；“隐性闲置”是时间维度上的间接闲置，指因空间主导功能的有效利用时间较短而造成的资源浪费，如很多一周只开放1~2天的村民公共活动场所等。当前，从国家到地方对于闲置宅基地的盘活利用，都有相关的支持政策，鼓励宅基地开展农家乐、民宿、乡村旅游、养老休闲等经营活动；针对经营性建设用地和设施农用地，上海市出台相关政策，开展如融合用地等的创新探索；对于公益性建设用地的闲置，需要进一步从集约节约的角度，探索多村服务设施共建、共享，以及用地综合利用等更高效、灵活的方式（表8）。

表8 不同用地的复合利用政策支持列表

Tab.8 List of policy support for the composite utilization of different land uses

资料来源：笔者自绘

3.3  创新性的空间要素统筹

3.3.1 区位统筹

区位统筹是指站在区域角度，让空间的价值属性与地缘属性相匹配，即常说的空间布局优化，把一块经营性用地从一个不利于经营的地方调整至经营条件更为优越的地方，以获取更好的经营预期。乡村空间整体属于经营价值偏低的区域，当前的主要任务是谋求经营价值最优的空间优化布局，主要有以下两种方式。一是同一行政管辖边界内，在物理空间层面实现区位统筹。乡村经营性空间布局在邻近城市建成区、产业园区、重大功能区或生态文化环境更具特色和品质的位置，更能获取人才流、资金流、信息流和政策流，促进经营价值的最大化。二是超出同一行政管辖边界的空间统筹，需要借助虚拟媒介实现。如乡村经营空间可以转化为指标、资金等媒介，采用“飞地”等创新模式，集中配置到条件相对优越的区域，双方运营，共同获益。

3.3.2主体统筹

主体统筹是指把空间中以经营权为主的权利转移到能将经营价值更大化的主体手中，如从散户转移给龙头企业、种植大户、乡贤能人、乡村CEO等。主体统筹需要有“招商—管理—评估—退出”全流程的谋划。目前的难点在于前期的招商环节，村、镇招商能力相对不足，需要在更高层级、面向更广泛的社会统筹“规划—项目—招商”一体化，借助产业规划和招商平台，做好产业空间资源引导；结合发展需求，制定有针对性的招商政策，精准引进战略投资者和高引领性项目，增强集体经济的多样性和可持续性。管理环节的核心，除了对经营主体的产出效能进行监督引导外，更重要的是要平衡好经营主体与集体经济组织、村民之间的利益关系。退出环节建立在评估的基础上，对于经营效益逐渐下滑的主体，要实施合理的退出措施，腾笼换鸟，以实现整体经营的可持续。

3.3.3产品统筹

在乡村空间经营的产品中，农产品是主要的也是特殊的一类，相对其他社会产出品，农产品有着保障社会稳定的福利作用。顶层设计强制性地使其“损失”一部分经营价值，损失价值部分一方面通过提高农产品的产量和附加值来弥补；另一方面则需要通过非农产品的收益部分进行“以丰补歉”。站在区域的角度，需要适当调节不同产品生产区域的利益结构，力争做到双赢、多赢。政策设计上可以将各类产品的外部性价值逐一整理，通过制度创新，予以显性化表达，建立“以丰补歉”的机制，实现跨项目、跨区域、跨周期的整体动态平衡。

3.3.4政策统筹

增强乡村规划的前瞻性，借助全域土地综合整治等工具，统筹其他部门条线的资金和政策，优化村庄布局，助力产业升级，完善公共服务配置。结合农村集体经营性建设用地入市、作价入股、点状供地等路径，考虑市场主体的需求，在空间规划阶段前置性地谋划各类用地入市方案，促进农村集体经济发展。优化城市融合体制机制，借力产业用地综合绩效评估和分类处置、“三师”联创、“城中村”改造等各类城市更新政策，改善区域整体公共基础设施。通过各条线政策集合、创新政策融合、外部政策配合等多措并举，统筹一切有利政策，最大效能地促进乡村空间的可持续经营。

在持续的城市要素回流与政策扶持机制作用下，上海乡村发展模式从外部依赖型发展逐步转向构建内生型发展，通过激活乡村自主可持续发展能力，实现乡村更有尊严地发展。 

适配可持续经营的空间布局是非常重要的前提条件。不同于城市的存量时代，上海乡村空间一直处于动态的减量过程中，能产生高效益的经营性建设用地、设施农用地等属于稀缺资源，更需要以空间经营的理念，小心剪裁、精雕细刻，谋划好乡村的每一寸土地，在用地紧缩的现实条件下，实现持续“造血”的目标。本文从可持续经营角度，探讨大都市乡村空间的高效利用，以期为大都市乡村的空间发展提供一定的参考。