人口老龄化的快速发展既是社会进步的重要体现，也是社会面临的巨大挑战。截止到2022年，全国65岁及以上老年人口达到20978万人，占总人口数的14.9%。积极老龄化指通过优化健康的生活方式、事务参与和社会保障，以提升人们在老龄化过程中的生活品质。围绕积极应对人口老龄化的国家战略，国家部委层面已陆续出台十多项政策文件，确定以依托于社区的居家养老作为我国的主流养老方案。社区作为社会化居家养老的基本单元，是打造老年宜居环境的重要组成部分和关键环节。

当前，人口结构与建成环境“双老化”的居住区正逐渐成为老旧小区改造的重要对象。而城市更新改造对象的重要性和紧迫性不一，决定了需要对工作对象进行空间分析、评价分类，以及明确各类型改造的目标、内容和路径。然而，目前业界仍缺乏对“双老化”概念的定义及其影响的研究，对“双老化”社区的空间识别研究尚且不足，筛选适老化改造区域的依据有待加强。本研究基于人口与建筑的多源数据，尝试定义和识别人口结构和建成环境“双老化”社区，探索社区人口老化与建筑老化的相关性，以及“双老化”社区的空间分布和集聚性特征，对武汉“双老化”社区进行案例研究，为城市适老化更新改造提供政策依据和建议。

一方面，武汉作为中部超大城市，具备较强的经济实力，其老年人口对居家养老和社会化服务的需求较高；另一方面，武汉市已于2023年开展适老化建设试点工作。因此，武汉市的探索实践在一定程度上可以代表我国居家养老的发展方向；根据2020年第七次全国人口普查数据，武汉市65岁及以上老年人口占全市人口的比例为11.81%，彼时全国的平均水平为13.50%，武汉市处于全国老龄化程度的中等水平，可以代表中国较为平均的城市老龄化现状。因此，本文将武汉市的中心城区作为研究区域，具体包括八个区划共计967个社区。基于研究目的与数据来源，本文以社区为研究单元，对人口与住区“双老化”展开研究。

01

居家养老与“双老化”社区

1.1  社区建成环境与老年人生活质量

针对建成环境的某一属性或特征对老年人健康产生不同影响的研究结果，有学者指出，在客观建成环境与老年人的健康之间存在调节影响方向或程度的中介变量，即老年人对建成环境的感知。以公共服务的可获取性为例，尽管公共服务设施的高度集聚提高了老年人对医疗、交通、购物等服务的可获取性，但集聚度高也会造成建成环境拥挤，老年人对拥挤的负向感知会抵消公共服务设施便利带来的正向感知。一项在大连市开展的研究指出，道路连接性等客观建成环境对老年人健康的影响呈“倒U”形，即道路连接性能给老年人带来目的地可达的正向感知，但过高的道路连接性会导致老年人对通行环境污染、噪声、交通拥挤等问题的负向感知增高，进而抵消可达性的正向感知。另外，老年人个体存在社会、经济等因素上的差异，居住在不同区域的老年群体对建成环境的同一属性也会有不同感知。经济资源较差的老年人依赖自身社保、养老金、子女供养等，他们没有能力搬离不适合养老的社区环境，对搬进更好的居住环境的意愿也受到抑制，只能“困居在地”。针对社区公园绿地可达性对老年人健康的影响没有达到预期的统计结果，伯纳德（Barnett）等学者解释，这可能是可达性高的绿地空间多出现于整体空间逼仄的老旧社区，但受住房条件等更为严峻的因素影响，老年人对绿地空间的感知不够强烈。

居住区建成环境的老化对老年居民生活质量的消极影响是显著的。由于常年缺乏对老化住区环境的投资改善，老旧小区内部道路和管线等市政配套设施缺乏维修，环境卫生差、缺乏适老化服务和设施、公共空间品质变差等一系列问题直接影响老年人的生活品质。相较于中青年人群，老年人对外部环境的变化敏感性更高。因此，生活在持续老化社区中的老年人，身心健康变差的可能性更高。在一些老旧社区，公共资源未经整合及资源配置不均衡，导致老年人无法在合适的公共空间内开展步行以外的运动或活动，缺乏群体的归属感。有一些老旧社区，尽管配置了基础公共服务设施，但未达到适老化标准。因此，老年人在感知上未获得所需的服务。另外，一项针对东京高层“双老化”住区的研究结果指出，在老化的高层公寓中，不同年龄段的老年人之间也存在代沟，他们对环境的感知会造成其对住区需求的矛盾。

但同时需要注意的是，老旧社区的生活环境对于居住时间较长的老年居民而言也存在着积极的意义。从居住环境的角度看，“双老化”住区为老年人提供熟悉的生活环境，众多学者将此作为有益于老年人生活的重要物理环境特征之一，它能满足老年人的心理需求。在熟悉的环境中，老年人能够或已经发展密切的人地关系，对居住地具有强烈的认同感。这种认同感能够为老年人提供社会包容性的感知。此外，当地老年群体的集体回忆，也有助于加强老年人的自我认同。这些都有益于提升人与环境的适配性，以及提升老年人群的幸福感。“双老化”住区是对老旧社区的细分，其特征需要结合物质空间和社会特征进行叠加分析。 

由于社区建成环境老化与老年人居家养老之间的关系复杂，识别“双老化”社区并对其进行研究十分必要。然而，目前针对人口与住区“双老化”社区的相关识别和实证研究较少。因此，开展“双老化”社区识别与特征研究，有助于为分类、有序地开展城市更新提供依据，完善在老年人口主体性视角下的社区改造认知。

1.2  人口与建成环境双老化社区的定义

老旧社区在人口老龄化的同时，建成环境也在持续老化，这种现象被称为“双老化”（Double Aging）。在人口老龄化方面，联合国定义年龄超过65岁的人口称为老龄人口，当一个国家或地区65岁及以上人口数量占总人口数的比例超过14%，即进入中度老龄化。各国际组织和学者们普遍认同这一标准，但对于住区建成环境老化，目前没有明确定义与标准。关注“双老化”社区的相关研究多以建筑年龄为判定指标，如陈明玉等将2000年以前建成的老旧小区作为识别依据，以住区范围内老旧小区建筑面积占总住宅建筑面积的比例超过50%为建成环境老龄化的判定标准；张天新认为在我国的语境下，老旧住区的识别标准可以20世纪90年代为界限，因这一时期中国开启了住房改革，此节点后的住房在外观、质量等多方面都得到提升。综合以上研究成果，由于本研究关注中国的“双老化”现象，结合当前广泛开展的城镇老旧小区改造工作，本文对社区建成环境老化的定义为，2000年底前建成、住宅建筑面积占社区内总居住建筑面积的比例大于等于50%的社区。

综上所述，本文对建成环境与人口结构“双老化”社区的定义为，社区内65岁及以上常住人口占区内总常住人口大于等于14%，且老旧小区建筑面积占社区内总居住建筑面积的比例大于等于50%的社区。

02

数据来源与分析方法

2.1  数据来源

本文以武汉市住区与老龄人口为研究对象，聚焦建筑与人口较为密集的中心城区范围，以中心城区社区为研究单元与尺度，主要使用人口数据、建筑数据和实地调查所得定性数据。人口数据来源为武汉市社会治安综合治理办公室所提供的2022年全市人口数据，该数据主要通过社区工作人员调查收集所得，于2014年开始接入武汉市自然资源和城乡建设局信息中心数据平台，此后每年度更新。通过比较该口径2020年数据与2020年第七次全国人口普查数据，发现人口总数及各中心城区数据相差不超过5%，说明数据质量较高。相较于人口普查数据，该数据每年更新，具有较高的时效性；数据的基本单元为社区，符合本研究需要的数据单元。建筑数据包括武汉市2000年以前建成老旧小区数据库和2022年的建筑调查数据，包括所属社区、小区名称、面积、建成时间和房屋性质等信息，数据来源为武汉市自然资源和城乡建设局。

定性数据来源于研究团队2023年8月—12月在七个社区开展的实地研究，包括四场焦点小组访谈、六次深度访谈和七个案例社区的非参与式观察记录。七个社区均位于武汉市中心城区，为定量研究阶段识别出的人口与建筑“双老化”社区。焦点小组访谈以社区内5~8名65岁及以上老年人为一组，通过半结构化访谈，围绕老年人的日常生活安排、常用社区空间与设施，以及对居家养老生活的感受等方面收集老年人的主观态度。深度访谈以65岁及以上老年人为访谈对象，访谈主题与焦点小组一致。非参与式观察通过对案例社区的观察，收集社区建成环境和老年人日常活动的信息。

2.2  分析方法

2.2.1 人口老龄化和建筑（住区）老化的分级

根据前文梳理的参考文献和国际标准，本研究将建成时间在2000年之前的建筑定义为老化建筑，将65岁及以上人口定义为老龄人口。基于此，研究计算各社区的建筑（住区）老化率和人口老龄率，将14%的老龄率和50%的建筑老化率作为阈值，分别对两类指标进行划分。为显示指标特征，研究采用自然间断点法对阈值高低的两个区间做进一步划分。对人口老龄化和建筑老化的分级如表1所示。

表1  社区人口老龄化和建筑老化的分级

Tab.1 Grading of aging population and building aging in the community

资料来源：笔者自绘

2.2.2 相关分析

为校验老龄率与建筑老化率之间的关系，研究采用斯皮尔曼（Spearman）相关分析法对两者进行分析。Spearman相关分析法是一种用于评估两个变量之间单调关系的非参数统计方法。它利用每个数据点的排名差来进行相关分析计算，其值越接近1，表明越呈正相关；值越接近-1，则表明越呈负相关；值越接近0，则表明呈不相关。具体计算如公式（1）所示。

式中，n为数据点的数量；d_i为第i个数据点的排名差；ρ为相关系数。研究采用SPSS统计学分析工具进行计算。

2.2.3 空间分析

为明晰老龄率和建筑老化率的空间特征，研究基于空间分析对两者作进一步分析。具体来说，研究将采用全局空间自相关分析和局部空间自相关分析计算莫兰指数，分别对两类指标进行分析。全局莫兰指数用于测量整个研究区域的空间自相关性，它可以反映某一指标在整个地理空间上的分布模式。具体计算如公式（2）所示。

式中，M_global为某一指标的全局莫兰指数；x_i和x_j分别为社区i和社区j的老龄率或建筑老化率；x为相应指标的均值；Wij为社区i和社区j之间的权重（两社区若邻接则为1，反之则为0）。M_global的值范围为[-1, 1]，值越接近1，表明两者呈正空间自相关；值越接近-1，表明两者呈负空间自相关；值接近0，表明空间集聚不显著。局部莫兰指数用于识别特定区域内的局部空间自相关性。它提供了每个社区的自相关性度量，有助于发现局部集聚或异常值，计算如公式（3）所示。

式中，M_local为老龄率或建筑老化率在社区i的局部莫兰指数；x_i为目标社区i的老龄率或建筑老化率；x_k为社区i周边社区k相应的老龄率或建筑老化率；W_ik为社区i和社区k之间的权重（两社区若邻接则为1，反之则为0）；其他变量代表含义与公式（2）相似。工具方面，研究采用GeoDa软件进行全局和局部莫兰指数计算。

2.2.4 案例研究

依据“双老化”识别和筛选结果，在武汉市中心城区内选择若干个“双老化”社区进行案例实地调研，调研方式包括焦点小区访谈、深度访谈和非参与式观察。数据收集完成后，对记录文本进行浏览编码，并导入Nvivo提取高频词组，最后对文本整体进行归纳分析。

03

人口与建筑“双老化”社区的发展演变与空间识别

3.1 人口老龄化与社区建筑老化现状

3.1.1人口老龄化空间分布

武汉市中心城区总人口约870万人，65岁及以上老年人口约90万人，老龄化程度为10.32%。根据本文第二节对人口老龄化的定义，社区人口老龄率可划分为未老龄化社区、轻度老龄化社区、中度老龄化社区、重度老龄化社区。结果显示（图1），65岁及以上人口占比超过14%的社区数目达477个，占中心城区社区总数（967个）的49%，这些社区已达中度及以上老龄化程度。由此可见，武汉市中心城区的人口老龄化社区空间分布范围较广，数量几乎达到所有社区的一半。这些社区广泛分布于三环以内区域及青山区（化工区）。 

图1  社区人口老龄化的空间分布示意图

Fig.1 Spatial distribution diagram of aging population in the community

资料来源：笔者自绘

3.1.2 住区建筑老化空间分布

武汉市中心城区总住区建筑面积约353km²，老旧建筑面积约65km²，老化程度为18.64%。根据本文第二节对建筑老化的定义，建筑老化可划分为住区未老化社区、住区轻度老化社区、住区中度老化社区和住区重度老化社区。结果显示（图2），建成环境老化程度在50%以上，即出现中度老化的社区达233个，占中心城区社区总数（967个）的24%。另外，有13%的社区出现重度老化情况。住区建筑老化的社区主要集中于二环线以内的汉口区、武昌古城片区、青山化工片区及部分大学社区。

图2  社区建筑老化空间分布示意图

Fig.2 Spatial distribution diagram of building aging in the community

资料来源：笔者自绘

3.2  人口与建筑“双老化”社区

3.2.1 人口老龄率和建筑老化率的相关性校验

由于城市住区发展的历史进程与居民的生命历程相交织，人口老龄化社区和住区建筑老化社区可能存在空间分布上的相关性，即形成“双老化”社区现象。本研究将武汉市中心城区社区内65岁及以上老年人口占总人口比例与老旧小区建筑面积占社区总建筑面积的比例进行Spearman相关性分析。检验结果为p值小于0.05，相关系数为0.411。这说明武汉市中心城区社区老龄率与建筑老化率呈显著正相关，即“双老化”现象较为显著地存在于武汉市中心城区。

3.2.2 “双老化”关联与空间识别

考虑到人口老龄率和建筑老化率之间的相关性，应将两者叠加，识别“双老化”社区。在这里，人口和建筑的“双老化”社区定义为，既为中度及以上程度老龄化，又为中度及以上程度住区老化的社区。

通过叠加人口老龄化社区与住区建筑老化社区的数据，依据建筑老化率达到50%及以上且老龄化率达到14%及以上的标准，中心城区967个社区中符合“双老化”标准的社区共计178个（图3）。这178个社区集中分布在城市二环线内及青山区（化工区）。可以看出，“双老化”社区不仅存在自身人口与建筑老化的正相关，且呈一定的集聚倾向。

图3  双老化社区分布图

Fig.3 Distribution map of double aging in the community

资料来源：笔者自绘

3.3 “双老化”社区的空间集聚特征分析

3.3.1 “双老化”的空间特征分析：第一种分类方法

研究基于全局空间自相关分析对两类指标进行分析，计算出武汉市中心城区人口老龄率和建筑老化率的全局莫兰指数分别为0.56和0.36，说明两类指标在空间上整体都呈正相关的集聚，值得进一步分析其在局部的空间特征。

研究基于局部空间自相关分析对人口及住区老化的空间特征进行挖掘。局部空间自相关分析可以分析要素的空间集聚性，以表征要素的空间特征。武汉市主城区社区建筑老化率、老龄率的空间集聚特征如图4所示。其中，灰色区域，表示该社区的某一要素与周边区域的同类要素没有显著的集聚特征；“高—高”型集聚区域，表示该要素在此呈现显著的高值集聚特征；“高—低”型集聚区域，表示该要素在此为高值，但周边区域值都较低；“低—高”型集聚区域，表示该要素在此为低值，但周边区域值都较高；“低—低”型集聚区域，表示该要素在此呈现显著的低值集聚特征。

图4  武汉市中心城区人口老龄率和建筑老化率的空间集聚特征

Fig.4 Spatial agglomeration characteristics of aging population rate and aging building rate in central Wuhan

资料来源：笔者自绘

从空间整体分布来看，武汉市主城区建筑老化率及人口老龄率呈现较多的高值集聚和低值集聚特征。其中，人口老龄率高值集聚的社区主要集中在三个片区：一是二环内汉口主城区；二是传统化工区，即青山区；三是位于一环及二环线周边的武昌古城区域。建筑老化率呈现高值集聚的社区相对较少，分布区域与人口老龄率高值集聚的区域较为类似，但范围相对较小。两者低值集聚的社区分布也较为类似，大多分布于主城的边缘区域。

3.3.2 “双老化”社区的集聚特征、类型识别及空间分布：第二种分类方法

研究叠加“双老化”社区与空间自相关的分析结果，进一步探索“双老化”社区的空间分布特征，并从该视角进一步识别“双老化”社区的空间集聚类型。研究发现，“双老化”社区的集聚存在高值集聚的特征。武汉市中心城区共有178个“双老化”社区。这些社区多位于人口老龄率或建筑老化率呈“高—高”集聚的区域，数量为106个，占比60%。高值集聚，意味着“双老化”社区存在成片分布的现象。部分“双老化”社区位于集聚不显著的区域，少数位于人口老龄率或建筑老化率呈“高—低”集聚的区域。因此，从空间视角出发，“双老化”社区可分为“双老集聚型”“老龄人口集聚型”“老旧建筑集聚型”和“集聚不显著型”四种类型，具体含义和空间分布如表2所示。

表2  双老化社区集聚类型、含义及空间分布

Tab.2 Types, meanings and spatial distribution of agglomeration in double-aging neighborhoods

资料来源：笔者自绘

图5 武汉市中心城区各集聚类型的双老化社区空间分布

Fig.5 Spatial distribution of double aging community in central Wuhan

资料来源：笔者自绘

如图5所示，“双老化”集聚型社区主要分布于二环线内的江汉区、江岸区等汉口老城区，以及武昌区和青山区，呈成片分布特征。这三个区域的社区建成时间都较长，自身及周边老龄人口及老旧建筑分布十分集中。其中，汉口老城区和武昌区部分区域发展历史悠久，住区老旧建筑集中，有些片区还包含历史文化街区；青山区作为武汉市的传统工业区，在建国初期即展开大规模建设，分布着成片的工人住宅区。

04

基于“双老化”社区现状与空间集聚类型的

更新启示

4.1 “双老化”社区的发展历程与现状

武汉市的住区建设伴随着武汉市城市规划建设的历程和我国住房制度的变迁。自1949年以来，武汉市的住区发展大致经历四个阶段：计划经济时期（1949—1979年），这一时期新建住区类型是为工业项目配套建造的职工住宅；改革开放初期（1979—2000年），这一时期仍以职工住宅建设为主，土地有偿使用制度的建立（1992年），使得零星分布的小型商业住宅楼栋出现；改革深化时期（2001—2015年），这一时期是大量商品房的建设时期，并伴随着武汉市重点功能区和二环线以外城中村拆除“三旧”的开展；转型提升时期（2016年至今），这一时期是全面推进城镇老旧小区改造和社区生活圈建设。

通过梳理武汉市住区建设的发展历程，可见武汉市现有老旧社区主要包括四种住区类型：一是建国前的传统住区，现多为历史风貌保护区；二是职工住宅，建国后至2000年间均有建设；三是20世纪90年代中期至2000年建设的早期商品房；四是改革开放后逐渐形成的“城中村”社区。结合“双老化”社区识别的结果，武汉市“双老化”社区大多属于前三种住区类型，即历史风貌保护区、职工住宅社区和早期商品房。

其中，历史风貌保护区和职工住宅区呈“双老化”集聚型特征。历史风貌保护区主要分布于江汉区、江岸区和硚口区的沿江地带，以及武昌古城区。如今保留下来的历史风貌保护区有着重要的历史意义，其更新改造以保护性更新为原则，虽然受到严格的管理，但整体规模占比较少，且其中分布零星建造的早期商品房。由于其区位和经济文化因素，除原住民外，还有较多年轻租户居住其中。

职工住宅社区在武汉市中心城区各区均有分布，是“双老化”社区的主要住区类型。职工住宅区可分为大型单位独立建设和市政统建两种类型。武汉市的大型单位独立职工住宅主要位于青山区、武昌区和汉阳区；市政统建职工住宅由市政府主导，不同单位共同开发，主要位于江岸区、江汉区、武昌区和汉阳区。在危房拆除和“三旧”改造后，现存职工住宅社区大多为1979年后建造的建筑，整体规模较大，是“双老化”社区的主要住区类型。

4.2  案例调查：共性需求突出的“双老化”社区

依据“双老化”社区空间识别及其空间集聚特征的研究结果，本文选取七个“双老化”社区进行实地研究（表3）。收集包括社区建成环境和社区老年人的公共服务设施需求及主观态度等信息。其中，四个社区属于“双老化”集聚型，分别位于“双老化”程度最深的四个行政区，其余三个社区分别属于老龄人口集聚型、老旧建筑集聚型和集聚不显著型三种集聚类型（图6）。其中社区2位于历史风貌保护区，其余六个社区均属于职工住宅社区。这七个社区的用地规模和人口规模在各行政区均属于中等水平，具有较高的代表性。

表3  案例研究社区概况

Tab.3  Case study neighborhoods profile

资料来源：笔者自绘

图6  案例社区空间分布

Fig.6  Spatial distribution of case communities

资料来源：笔者自绘

通过对七个社区的实地调研发现，“双老化”社区的老年居民在空间与设施需求上呈现较强的共性。

案例研究发现，尽管生活在以上不同集聚类型和区委的“双老化”社区，老年人的日常生活具有较高的同质性。他们的出行时间基本集中在早上7:00—8:00，在家或在社区早餐摊用餐后会前往超市或菜市场买菜，步行时间一般5~6分钟，部分老年人会选择搭乘公交去综合性更强的超市。买菜回家后，老年人会在居住小区内或小区附近的公共空间散步，并与熟人进行社交。临近中午，老年人通常会回家做饭，午饭后午睡。下午他们倾向于更小的活动半径，在小区内聊天或进行棋牌等活动。傍晚，他们会结束社交活动，回家为晚餐做准备。晚饭后，老年人通常在家看电视或在家门口闲坐聊天。除此之外，与子女和孙辈居住在一起的老年人，可能会接送孙辈。总体上看，老年人普遍每天出行频率在3次以上，出行首选步行和公交。

如表4所示，通过对访谈及观察笔记的归纳分析，研究发现，同质化且颇为规律的日常生活安排，使得老年人对周边建成环境的感知和对公共服务设施的需求与满意度，均呈现较高的共性。对于“15分钟生活圈”内的公共空间与设施，老年人需求较大的设施包括菜市场、社区超市、公厕、公交站点、室内活动中心和公园绿地等。

4.3 “双老化”社区的更新策略建议

基于以上“双老化”社区空间与老年人行为认知的分析结果，本研究针对当下“双老化”社区的更新改造提出以下策略建议。

4.3.1 成片启动与“针灸式”改造相结合的“双老化”社区更新

成片启动城市更新改造更加符合当前“双老化”社区集聚的现状，也更有利于供给承载高需求服务设施的空间。通过评估2021—2023年老旧小区改造完成情况，并叠加“双老化”数据，截至2023年12月，178个“双老化”社区中，尚未进行改造的数量为89个，部分设施完成改造的社区数量为66个，已全部完全改造的社区数量为23个。其中，相当一部分尚未改造的“双老化”社区均成片集聚，这与“双老化”社区的空间集聚特征相符合，是成片改造“双老化”社区的空间基础。  

传统的成片更新需要大量资金，而本研究建议的实际是与“针灸式”改造相结合的成片改造，即在集聚特征的启示下，成片分析“双老化”社区的供需匹配，梳理和挖掘适老化改造的空间潜力。成片改造有利于充分调配区域内的资源，满足老年人的共性需求。比如，公共绿地和室内活动空间等需求，在单一社区内可能因资源受限难以得到满足，但通过成片启动与“针灸式”改造相结合的方式，如将片区内已有公共空间扩建和增加步行可达性，可以有效利用老年人生活圈内的社区外资源，实现更广泛的公共服务设施供给。而位于老龄人口集聚区域和集聚不显著区域的“双老化”社区，其社区周边建成环境较新，可以在片区层面挖掘空间潜力，向社区外拓展，实现共享公共空间与设施。

成片改造带来的规模效应也有助于积极拓展市场主体参与“双老化”社区更新的领域和方式。例如，对于历史风貌保护区，作为上位规划的《武汉市总体规划2010—2020年》是采取保护性修建措施，重点强调对历史风貌的保护和居住功能的更新，不仅为游客，也为居民提供了更多公共空间。通过有效识别与成片规划，协调片区资源，综合发展片区职能，有助于积极借助成片改造规模效应带来的商业价值和更新效果，吸引多元化市场主体。

成片启动与“针灸式”改造相结合的“双老化”社区更新策略，有助于规划者根据实际需要与可能，因地制宜，采取不同规模、不同方式的城市更新模式。

4.3.2 识别优先改造对象，精准施策

当前，老旧小区改造工作正广泛开展，然而，由于现阶段的改造以完成基础类改造项目为主，其中的适老化改造相对不足。武汉市2023年内已完工297个老旧小区改造项目，共涉及35项改造内容。在35项改造内容中，与适老化相关的仅有加装电梯、老年食堂、无障碍坡道与无障碍扶手四项，占比11.4%。相较于基础类改造，如供水、道路、房屋修缮、违建拆除等项目较高的开工率和完成度，电梯加装率仅为1.3%，无障碍坡道改造率为20.5%，无障碍扶手改造率仅为13.5%。在接下来的改造工作中，完善类和提升类改造覆盖多项适老化设施。但老旧小区存量大，且有着基础建设薄弱、空间有限和出资乏力等制约因素，不可能一蹴而就。在此情况下，通过筛选“双老化”社区，明确在老旧小区改造中推进适老化改造的优先改造对象，有助于提高有限资金的使用效率，为更加高效、高品质的分类有序更新策略提供依据。在本文划分的四种集聚类型中，“双老化”集聚型占比达60%，并且成片分布。“双老化”集聚型是“双老化”社区更新的重难点，应列入优先工作计划。

在识别“双老化”社区的基础上，基于“双老化”社区中老年居民的共性需求，可以进一步明确阻碍公共服务供给的难点，在“双老化”社区内优先改造老年人最为关注的菜市场、社区超市、室内活动空间和公厕等公共服务设施。同时，考虑到在现有“双老化”聚集型片区中，职工住宅社区多为1979年后建造，住区配套较为完善，更新改造基础相对较好；而历史风貌保护区建筑老旧但具有保护价值，存在权属复杂等阻力，适老化改造难度大。这就需要做到精准施策，有针对性地制定更新策略，既要充分考察社区物质空间条件，也考虑居民的主观需求，在老旧小区改造工作框架内建立“双老化”系统治理机制，在项目全周期内落实“以人民为中心”的要求，积极推进老年人参与老旧小区改造工作，包括前期评估高龄老人需求、中期管控改造的负外部效应及后期评价改造成果，将适老化更新的模式制度化。

4.3.3 关注老年人的主体性，避免过快改变社区及周边建成环境

在认识到“双老化”社区存在建成环境老化，无法满足老年人需求的同时，应关注到“双老化”社区为老年人提供了熟悉的生活环境，这对于老年人居家养老具有重要的积极意义。本研究的实地调研发现，这种长期居住形成的社区依恋，是老年人选择居家养老的重要因素。社区依恋不仅体现在对人际交往与社会组织的心理需求，也表现在对建成环境的熟悉。对于日常生活安排较为固定的老年人来说，熟悉而便利的建成环境是安全感的重要来源，有利于增强老年人的自我认同，提升人与环境的适配性。而社区及周边建成环境的剧烈变化，通常会给老年人带来不适应感，如道路与交通的快速改变，可能导致老年人因出行认知紊乱而迷路或减少出行。因此，在对“双老化”住区进行嵌入型更新改造时，应尽量避免大拆大建；对于老年人敏感的设施，如菜场、公交站点和线路等，在制定更新规划时应更加谨慎，降低因过快改变社区及周边建成环境而对老年人产生的消极后果。

05

结语

面对人口与建成环境“双老化”的不可逆趋势，“在地养老”与“养老所在地”这两个概念形成相互嵌套，老年人生理老化与生活环境变化是在动态中相互联系的。结合老旧小区改造以积极应对老龄化具有战略性和全局性，在老龄化与建筑老化逐渐加深的未来，即使需要大量财政投入而回报不“直接”，“双老化”工作也应是优先处理的事务，因其与其他社会成员高度相关，牵一发而动全身。

本研究发现，社区的人口老化与建筑老化在空间分布上呈正相关，“双老化”社区现象较为显著地存在于超大城市中心城区。通过空间自相关分析，本研究将“双老化”社区识别为四种聚集类型，进一步发现“双老化”社区具备成片分布的空间集聚特征，可作为优先改造的对象。“双老化”社区的空间集聚特征说明，其对应的更新策略具备成片改造的基础。同时，“双老化”社区中的老年居民在公共服务设施的需求和满意度上表现出较高的共性，“双老化”社区的改造应从以人为本的角度出发，针对老年人的共性需求精准施策。本研究构建的“双老化”社区空间识别方法和集聚分类方式，可为类似存在“双老化”现象的其他城市提供参考，为制定分类有序的“双老化”社区更新政策提供科学依据。

本研究尚存在一些局限性，在具体的政策建议上，应更详细地评估现有规划设施的安排，并提出明确的完善建议，做到针对不同地区与建筑环境，因地制宜、因人制宜。例如，针对历史风貌区，虽然以商业价值为主导的城市更新为当地居民提供了更多公共空间，但由于严格的管理政策和原有空间的紧缺，历史文化街区更新在居民设施与公共空间增设方面存在一些困难与滞后。未来需要进一步将投入资金估算、资金来源方式、具体的更新主体等研究纳入“双老化”社区更新议题中，制订面向实施的“双老化”更新工作方案。