摘要

城市更新大背景下，居住空间更新和提升已成为当前中国城市建设的重要议题。日本历经长年且持续的城市更新，极具特色，积累了丰富的经验，京都市京町家更新保护便是其中一种重要类型。文章在回顾日本京都市京町家更新历程的基础上，深入剖析其更新保护在主体、资金、空间、运维等方面的特点，发现京都市京町家的更新保护立足于城市文化，而非建筑物本身；其保护利用已经从单一的建筑空间更新转向综合更新，包括保护修缮、运营维护、平台建设、资金来源、自下而上的多元主体参与等。文章期望通过对日本京都市京町家更新实践的特色分析，为中国平房院落等城市传统普通民居更新的可持续路径探索提供参考和借鉴。

作   者

杨   东   清华大学建筑设计研究院有限公司工程师

冉奥博   清华大学智库中心、清华大学城市发展与可持续发展研究院助理研究员（通讯作者）

杨丝路   清华大学建筑设计研究院有限公司城乡规划高级工程师

2021年3月《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出实施城市更新行动，城市更新正式上升为国家战略。在我国构建新发展格局、推进新型城镇化的重要时期，城市更新已成为推动城市发展模式转型的重要手段。老旧小区改造是城市更新的重要内容，中央和地方均出台相应政策，各地也正全面推进该项工作，积累较丰富的实践经验。

我国现阶段关于老旧小区改造的实践和研究，主要聚焦集合住宅形式的老旧小区改造与工程类改造，以及技术层面的难点突破和政策保障。此外，针对具有居住属性的历史建筑的更新改造研究也较多。随着老旧小区和历史建筑更新改造的推进，如何保护利用具有文化价值的居住建筑，将成为未来更新的一项重要工作。这类建筑通常具有较好的区位条件，但面临环境品质下降、建筑性能退化、市政设施老化、公共配套缺失、空置等问题，对其进行活化利用，易产生良好的社会经济效益。在日本居住空间更新方面，国内学者开展大量研究，主要聚焦老旧小区的综合改造、功能优化和公众参与等方面。在城市更新制度研究方面，国内学者通过对不同城市的比较分析、构建制度分析框架，分析城市更新工作开展的途径。本文试图通过分析日本京都市京町家这一具有较高文化价值的特殊居住空间的更新与保护利用，总结其在参与主体、资金来源、空间营造、运营维护四个方面的经验和特色，为中国平房院落等城市传统普通民居的更新提供参考和借鉴。

01

日本京都市京町家的

建筑特征与遗产价值

2017年，《京都市京町家保存及其继承条例》将1950年以前按照传统木造轴组构法修建的木造家屋定义为“京町家”，其最大的空间特征是“前店后宅”——前面是店铺，后面是住宅，由中间的庭园相连。京町家是从城市生活中产生的设计灵感，通常为三层以下的独屋或长屋，建筑主要分为六个部分：一是玄关，是连接街道公共空间和内部私人空间的半公共空间；二是格子，包括京格子（可阻挡路人视线，却不妨碍从屋内看外面的一种柔软的防范装置）和虫笼窗（具有防火功能，且能透过其看窗外的情况）等；三是通庭，是从正面转到侧面的一个通道，具备通风和采光功能，方便与街道访客进行沟通；四是火袋，是用于生火烹饪的天井空间；五是坪庭、奥庭，分别为京町家内部的小庭院和京町家的后院；六是山墙，即京町家之间的墙体。

京町家伴随城市居民的生活而诞生，伴随社会经济的变化而变化。京町家的价值主要体现在生活文化、空间文化和城市文化三个方面。生活文化方面，京町家充分体现了生活与自然的关系，在高密度的城市中，京町家将自然融入生活。在坪庭、奥庭中种植植物，可以在室内外形成温差，使空气流动起来，形成舒适的居住空间，即使在炎热的夏天，也能感受到凉爽的空气。空间文化方面，瓦屋顶、京格子、虫笼窗、山墙等要素，构成京町家独具的富有特色和节奏感的立面。此外，不同建筑材料的使用丰富了京町家的空间，特别是木、纸、土、石等自然材料的运用，体现当代“健康住宅”的理念。京町家以细长的城市道路为基础，将低层建筑横向连接，形成低层、高密的城市形态，丰富了传统城市的肌理。京町家的空间设计，不仅为居民提供生活功能，还为祭祀、商业等多样性功能空间的营造提供可能性。城市文化方面，京町家体现居民共享、防火安全、职住共存的理念。居民共享，即居民共同参与社区活动；防火安全，即对居民的灭火行为进行详细规定，不参加灭火的居民会受到处罚，街道上设置防火墙、水井、水桶等防火设施；职住共存将生活、工作、学习等多重功能结合起来，形成区域发展的协同效应。

02

京町家的更新历程

与保护策略

京町家是京都市街景和生活文化的重要象征，其活化价值近年来被重新评估。除保留住宅功能外，也有大量建筑被改造为商业、文化艺术设施，以及大学校园、办公场所等，但仍有相当多的京町家被拆除。根据2016年京都市的调查结果显示，京町家的数量从2008—2009年的47735间减少到40146间，空置房屋数量从5002间增加到5834间。据测算，平均每年损失800间房屋，每天损失2间房屋。

京都市为减缓京町家数量的减少，降低京町家的空置率，出台一系列政策，并采取多种措施开展京町家更新保护工作。整体来看，京町家的更新历程可以分为四个阶段：

第一阶段为1992—1998年。京都市自1992年开始，便有以京町家所有权人、研究者、设计者、工匠为主体，以京町家保护与再生为目的的活动，这一阶段以自发性的活动为主。

第二阶段为1998—2017年。这一阶段政府开始介入。1998年，京都市系统开展京町家调查工作，并为促进象征京都市历史文化的京町家的保存和修复，于2000年制定《京町家再生计划》，政府部门与京都市景观城市建设中心、市民活动团体、专家等多元主体合作，共同推进京町家的维护、改建、更新等工作。《京町家再生计划》包括：生活文化的继承和发展、建筑空间文化的继承和发展及城市建筑文化的继承和发展三个方面。生活文化的继承和发展，主要包括京町家交流网络建设、咨询系统与租赁机制完善；建筑空间文化的继承和发展，主要包括开发适合京町家的结构部件和施工工艺、京町家改造技术及融资制度等；城市建筑文化的继承和发展，主要包括区域发展、防灾活动、住宅政策、产业发展、都市旅游及活化利用等。

第三阶段为2017—2019年。2017年11月，京都市再次评估京町家的价值，为促进京町家的保存和继承，制定《京都市京町家保存及其继承条例》（简称《京町家条例》）。规定京町家拆除的事先通知制度，要求在拆除京町家时，其所有者及拆卸负责人有义务进行申报。这一举措可以让京都市提前掌握拆除京町家的风险。《京町家条例》还要求京町家的所有者、管理者或经营者，有义务按照《京町家条例》规范自身的行为，共同努力保护和继承京町家，遵守维护修缮、盘活利用、宣传教育等基本原则。基于《京町家条例》，为有效保护传承京町家，京都市对京町家所在的区域及个别京町家进行指定，指定后的京町家可以享受一部分修缮、园林绿化等装修费用补贴。同时，如果要拆除京町家，需在拆迁开始前至少一年提交拆迁申请书。

第四阶段为2019年至今。近年来，由于少子化、老龄化程度加剧，以及单身家庭的急剧增加，京都市京町家的空置率也逐渐增加，在此背景下，京町家所有权人的子女和子女以外亲属继承京町家的情况变得更加复杂。2019年2月，为确保京町家的稳定传承，京都市制定《京都市京町家保存与继承推进计划》，全面规划和积极推进与京町家保护和继承有关的各种举措，并对京町家的保护和利用提供系统支持（表1）。《京都市京町家保存与继承推进计划》提出，积极利用房地产市场进行房产流通，建立新的承揽人机制，提高对京町家的保护和继承率。此外，政府还定向支持保护和继承京町家的自治组织和市民活动团体。

表1  京都市京町家支持系统

Tab.1   Kyo-Machiya support system menu

注：“○”表示适用，“—”表示不适用。

资料来源：依据京都市京町家综合信息网发布信息整理

03

京町家的更新保护利用

与具体实践

3.1  主体：政府引导，多元参与

《京町家再生计划》要求社会各界一同参与制定相关更新保护举措。2017 年 11 月，为重新评估京町家的价值，将其与保护、继承相联系，进一步制定《京町家条例》，不仅要求京町家的所有者，还明确要求企业经营者、民间团体、居民等与政府共同参与。

京都市都市计划局负责京町家的保护与继承。其搭建了统一的平台—京町家匹配系统，为保护与继承提供专业的技术服务和资源对接。在该系统注册的组织既有房地产相关组织，如京都不动产咨询协会、京都建筑物地块交易事业协会、全日本不动产协会京都总部，也有建筑相关组织，如京都建设产业合作社、京町家作曲组、京町家住宅支持者会议机构，还有专业的“设计+施工”公司、设计公司、不动产公司等专业机构（表2）。

表2  京町家示范项目引入主体情况（部分）

Tab.2  Implementing subject in Kyo-Machiya demonstration project (partial)

资料来源：笔者自绘

民间团体发挥的作用亦不可小觑。如京都市景观城市建设中心为京町家的业主和居民举办京町家修复研讨会，以通俗易懂的方式，帮助那些正在考虑居住或使用京町家的人，学习京町家的历史和文化、改造方法、传承、融资、利用方法，以及与京町家的保存和修复相关的各种专业知识。根据《京町家条例》，京都市京町家保护继承协议会制定《京都市京町家保存与继承推进计划》，为京町家的保存和继承制定目标和措施，并讨论与京町家保存和继承相关的重要事项。

3.2  资金：政府补助，基金支持

3.2.1 京町家补助制度

《京町家条例》对京町家聚集的街道和生活文化丰富的地区及个别京町家进行特殊保护（表3、图1），并建立相应的京町家补助制度。

表3  京都市京町家指定地区

Tab.3   Kyo-Machiya designated areas

资料来源：京都市京町家综合信息网站

图1 京都市京町家指定地区区位图

Fig.1    Location map of Kyo-Machiya designated areas

资料来源：根据京都市京町家综合信息网站资料改绘

京都市补贴京町家更新改造工程所需的部分费用，实行当年定额补贴制度（表4）。如指定京町家在2022年4月1日开始申请补助金，一旦预算用完，则当年申请结束。

表4  指定京町家装修补助金

Tab.4  Decoration subsidy of designated Kyo-Machiya

资料来源：笔者自绘

根据《京町家条例》，个别指定京町家的部分日常维护和维修费用也可以得到补贴（表5）。

表5  个别指定京町家维修保养补助金

Tab.5   Maintenance subsidy of designated Kyo-Machiya

资料来源：京都市京町家综合信息网站

3.2.2 京町家社区发展基金

由京都市景观城市建设中心运营的京町家城镇发展基金，旨在继承和发展京都独特的生活方式、空间和社区发展的文化。该基金通过“修缮费补贴”项目，与业主和居民共同努力，重新焕发京町家的活力，将其作为未来社区活动的公共空间。该基金为以下两类京町家的整修项目提供补助，一是改造为社区发展活动场所的京町家改建工程，二是促进与其他建筑物共同形成历史街景的改建工程。

3.2.3 贷款及融资支持

京都银行、京都信用金库和京都中央信用金库提供可用于购买或翻新京町家的贷款。日本住房金融厅提供装修融资：如果京都市确认房产属于“全面抗震改造”的范围，则可以使用日本住房金融厅的“装修贷款（抗震改造工程）”。此外，与全面抗震改造同步进行的厨房、卫生间、浴室的无障碍建设和安装等其他修复工程，也有资格获得融资。

3.3  空间：延续历史，创新利用

京町家的更新方式主要有翻新、改造利用和拆除。翻新方面，主要包括外观修复、设施维修、内部装修等；改造利用方面，主要是将京町家改造成民宿、办公室、商业设施、文化设施等；拆除方面，为防止无故拆除京町家，京都市要求在拆除之前进行申请，建立预通知机制，提前掌握京町家的拆除风险，建议在拆除前，与政府部门一起思考如何将京町家传承下去。当所有者无法维护或想将其转让给其他人时，京都市在接到委托后，将为其提供“与相关专家合作提出合理的使用方法、帮助京町家（所有者）与潜在使用者（运营方）进行匹配”等支持。京都市还配备专业的京町家咨询员及京町家继承网，为相关人员提供系统支持。如果一定要拆除，个别指定京町家和指定区域的京町家必须至少提前一年向京都市（京町家保护继承经理）提交申请，未提交申请或申请后1年内擅自拆除指定的京町家，将被处以5万日元（约2395元人民币）以下的罚款。

京都市不仅保护与继承现有京町家特点，而且在原有基础上对其进行积极的活化利用，改造为可以与现有京町家共存的新建筑——新町家，保护京都市城市景观并继承生活文化。新町家旨在继承和发展生活文化，形成有品质的城镇景观，传承传统的技术和技能。它在继承京町家历史智慧的同时，将其改造成符合时代需求的新建筑，而不是简单地模仿传统京町家。设计主要包含五大原则：第一，区域统筹，根据相邻地块、街道情况，合理布置建筑物的开口及相关设施；第二，保持地域特色，根据地域特性和历史进行设计；第三，利用自然环境，将自然空间引入房间内；第四，经久耐用，尽可能长地使用建筑本身及其门窗、家具等；第五，运用传统技术，将传统建造技法引入建筑改造中（表6）。

表6 “新町家”设计原则

Fig.2  Master plan of "New Kyo-Machiya"

资料来源：根据京都市京町家综合信息网站资料改绘

在新町家空间营造实践案例中，按照现代生活方式，利用京町家传统空间之一的土间（玄关），将其部分空间用于客厅的延伸，作为兴趣空间或接待客人等。这种多功能空间的设计手法是新町家常用的（图2）。

图2 “新町家”营造实践平面图

Fig.2  Master plan of "New Kyo-Machiya"

资料来源：根据京都市京町家综合信息网站资料改绘

3.4  运维：系统搭建，租赁示范

3.4.1 京町家匹配系统与传承网建设

一些京町家所有者在翻新或出租时，常因缺乏与施工承包商或房地产经纪人联系，导致沟通渠道不畅。通过京町家匹配系统可以解决该问题，在系统中，京町家所有者可以与在京都市注册的改造专家一起，提出京町家的修复和利用方式，将京町家租赁给潜在的运营方。京都市景观城市建设中心搭建京町家传承网（MATCH YA）促进京町家的继承、活化利用。京町家传承网由建筑、房地产、法律等方面的专家、金融机构、行政机构等共同组成，房地产经营者、专家等提供京町家的翻新、继承、空置京町家的利用等信息，建筑师、金融机构等提供相关专业咨询。

3.4.2 京町家租赁示范事业

示范项目主要来源于单独指定的京町家或位于指定地区的京町家，京都市通过京町家的条件、位置、规模和预算决定其是否可作为示范项目。京都市统一征集专业的经营者，以相同的租金转租，租期最长为20年。经营者可以在京町家的保护利用中进行必要的改造、维护，费用由经营者自己承担，租赁期结束后，京町家将归还给所有者，所有者可以继续出租。通过不同背景的经营者运营，京町家被活化为旅馆、商店、办公室等。

04

启示与建议

总的来看，京町家更新保护是以活化京町家为首要目标，主要方式是整体层面的政府引导与多元参与。除产权人和政府机构外，京都市还积极培育设计、施工、运营机构，通过民间团体和协会，为宣传京町家更新提供窗口。资金层面主要是政府补助与基金支持。政府为指定地区和京町家提供补助，聚焦京町家的物质空间保护，成立社区发展基金，旨在保留京町家传统的生活方式及培育社区。空间层面主要是延续历史，创新利用。通过规划划定指定区域，对京町家实行差异化保护，通过设计提升空间价值，匹配新的使用需求。运维层面主要是搭建系统，建立租赁示范。通过搭建京町家匹配系统，降低交易成本和时间，减少因沟通不畅带来的试错成本，构建租赁示范项目，实现京町家产权归集，长期租赁，为京町家更新工作探索新的利用方向（图3）。

图3  京町家的更新保护利用制度框架

Fig.3 The institutional framework for the regeneration, conservation and utilization of the Kyo-Machiya

资料来源：笔者根据唐燕、殷小勇等提出的“主体—资金—空间—运维”的“4S”城市更新制度分析框架改绘

本文基于对日本京都市京町家更新经验和特色的剖析，可总结出四个贯穿始终的突出特征，为我国当前具有文化价值的居住空间更新与保护利用提供借鉴。

一是制度支撑体系。城市更新离不开政府的引导和支持，日本京町家在更新保护与利用的过程中，构建完善的制度体系、标准规范、运作流程。更新项目不同于传统的开发项目，往往需要经历较长的培育过程，才能实现盈利，针对当前更新利用中存在的租赁期不稳的问题，可以通过政府统一租赁等方式，为实现长期的运营发展提供时间保障，提高运营主体的积极性。

二是多元资金支持。由于老旧居住区更新的特殊性，收益率不甚理想，应采取多渠道扩充资金来源。银行应尝试创新金融产品，针对居住空间更新（如有文化价值的居住空间），提供差异化的低息或免息金融产品。在城市更新基金运作中，定向支持盈利能力较差，但涉及民生和地区发展、资金安全性较好的更新项目。除物质空间外，应加强空间资源与社会群体之间的连接，促进社区内部社会资本的积累，重新激发衰败地区的内生活力。

三是适配标准规范。更新保护与利用常面临两大难题，一是功能改变，如将居住空间改为商业、文化等功能；二是整体保护修缮会突破现行标准和规范。因此，应加强对居住空间更新的引导，对不同类型的更新分类施策，如放宽对具有文化价值的居住空间的功能转换和空间扩容要求。深圳市南头古城根据《深圳市人民政府关于结合城中村综合整治试点项目推进历史文化保护和特色风貌塑造工作的通知》，将局部拆除的用地面积之和控制在试点项目综合整治总用地面积的30%以内，以此增加公共配套设施，拓展公共开放空间。

四是统一信息平台。经过一段时间的发展，目前城市更新已经初步形成产权所有者、运营方、改造方、政府等多主体参与的工作格局，但是不同主体间如何建立常态化联系，以及如何快速地相互匹配是未来工作重点。政府部门搭建统一的匹配系统（信息平台）可以有效促进和吸引多元社会群体参与，可能是较好的应对方式。