在存量规划背景下，我国城市建设了一批大型综合体建筑。综合体建筑的概念由“混合使用”（Mixed-use）而来，即“包含三种或三种以上能够提供收益的主要功能”。其中，商业综合体以商业为核心，混合多种功能。商业综合体空间环境逐渐精细化，商业品牌也日益升级迭代，成为城市人群购物消费的重要选择之一。这些商业综合体项目主要由政府主导、开发商建设执行，通过城市的更新重建和商业空间的业态升级来拉动消费，形成资本的可持续积累，实现经济的增长、空间环境的改善及空间资源价值的平衡。不同于早年的排斥性更新，这些新兴的商业空间建设展示出更多的包容性特征。通过空间设计，为周边居民提供散步、休闲的公共空间；策划活动，促进人群社交，增加城市活力，促进周边公共服务设施更新升级，是政府为应对内城环境衰败、功能单一、混乱无序等问题给出的有效解决方案。同时，促使房地产企业停止片面地追求土地价值的建设行为，转而关注交换价值与使用价值的平衡。目前，与南京万象天地类似，杭州湖滨银泰、成都太古里、厦门万象城等各地的项目已经相继建设，展示出这一发展模式的普适特征。基于此，本文以南京市万象天地为例，分析大型商业综合体项目在建设模式、空间设计、社会影响等方面的特征，对其包容性建设作出评价，并进一步探讨城市更新后的商业综合体空间在城市空间重组中的重要意义。

1.1  国外城市更新中的商业绅士化

商业绅士化研究起源于20世纪90年代末，当时国外学者开始注意到零售领域的绅士化。商业绅士化的现象可能由市场驱动，也可能由公共投资引发。佐金（Zukin）关于纽约的研究表明，商业绅士化的第一阶段通常从小型本地商店或个体商店的精致化经营开始，随后吸引艺术家、创业者集聚并带来城市复兴，吸引更多投资逐渐取代原有的商铺。在此过程中，地方政府发挥了间接作用，为商业绅士化创造了有利环境。在商业绅士化的第二阶段，政府的作用更加显著，采取城市规划手段，实施促进旅游业、文化创意产业等发展的相关政策、财政补贴等方式，加速对内城空间的再利用，吸引创意阶层入驻，激活衰退的城市经济。艺术家和文化企业家迁移到能够提供物质性和象征性资源的地区，促进创新性活动发生，也直接推动商业绅士化的过程。

商业绅士化带来一定的积极影响。在社会经济方面，商业绅士化极大地促进了旧城复兴，为衰落地区带来大量投资，产生新的就业机会；在城市环境方面，商业绅士化推动基础设施改善，升级当地服务，加强安全措施，清除垃圾，促进交通安宁，使衰败的街景得到改善，环境更加宜人，有效促进人口回流；在文化氛围方面，商业绅士化扩大消费空间的多样性，刺激夜间经济增长，提升城市的文化品位，为创意产业的发展提供了基础。同时，商业绅士化也导致传统商业和个体经营者受到排斥；本土商业因租金上涨被全球产业置换；精品商业使得经济能力较弱的本地居民、老年人群望而却步；地域空间特色受全球化审美影响而日益符号化；城市公共空间因追逐经济资本而受到侵犯。在各个领域，包容性的缺失是商业绅士化发展所面临的重大挑战。

1.2  包容性城市理论

20世纪90年代中期，英国提出包容性设计（Inclusive Design）概念，美国及欧洲提出“为所有人设计”（Design for All）和“通用设计”（Universal Design）概念。包容性设计最初主要是为老年人和残疾人融入社会而提出的。美国最早关注残疾人进入公共建筑及场所的权利，英国将其扩大到获取更多的服务，欧盟进一步纳入获取互联网及信息技术的服务。伊丽莎白·伯顿在《包容性的城市设计——生活街道》（Inclusive Urban Design: Streets for Life）中提出，无论年龄多大，身体状况如何，人们都应能轻松地了解和使用按照“生活街道”原则设计的室外环境。一些商业案例表明，老年人、残疾人，以及因临时影响而暂时能力有限的人（如受伤等）有很大的消费潜力，包容性设计的产品、服务和环境可以使所有人受益，并为企业带来更多的收益。注重包容性设计的旅游景点及公共空间能吸引更多的游客，提升城市魅力。

随着城市化进程的推进，包容性理念逐渐被应用于城市建设中。2000年，联合国人居署在《世界城市报告》中首次提出“包容性城市”概念，强调城市应往更公平公正、更包容、更以人为本的方向发展。在包容性视角下，发展的核心是以人为本，目标实质是“所有人的城市”，可持续发展是根本的价值追求。在城市更新中，包容性城市提倡应更加注重富有与贫穷、强者与弱者、本地与外来、潮流与传统的共存态度，这是城市客体包容不同人群主体的必然要求。世界银行的研究认为，包容性城市应包含空间、社会和经济三个维度。在我国的城市更新中，更新的主导者通常是政府和开发商，包容性更新要求在满足消费需求、提升消费体验的同时，从公平正义出发，发挥商业空间的公共属性，发挥社会公益价值，照顾弱势群体。从宏观的包容性增长来看，经济发展过程应重视低收入群体的社会福利，若相对贫穷的人从某一因素中获益更多，则这一因素便构成包容性增长。

基于我国城市更新要求及包容性相关理论，本文认为包容性建设应包含以下几个方面。

2.1  对本地居民的包容

城市更新过程通常伴随业态的改变和周边居民的置换。因此，在这一过程中，受到影响最严重的是居住于更新地段周边的普通居民，他们是受到排斥的核心群体。绅士化的店铺取代原本价格低廉的日常零售商铺，在消费需求上削弱居民进入该空间的理由，减少居民日常消费的选择，对普通居民造成一定程度的排斥。而根据包容性增长理论，空间建设可以通过提高公共属性来降低这种排斥。因此，若该空间可以提供较高的公共价值，为普通居民带来更多诸如观赏、休憩、游乐等休闲价值，并大于其带来的消费方面的负面影响，或者说，该空间为周边居民提供了更加舒适、便利的休闲空间，提升了居民的休闲体验、审美体验，那么可以认为，该空间对周边居民也是包容的、有益的。

2.2  对弱势（特殊）群体的包容性

对弱势群体的照顾和考量是包容性设计的最初要义，老年人、残疾人、孕妇和儿童是常见的弱势群体。随着城市生活的变迁，一些新的特殊群体逐渐诞生，如携带宠物的宠物主人、带婴幼儿出门的监护者。这些特殊群体也是城市中重要的组成部分，拥有一定的消费和休闲需求，并构成城市经济增长的潜在力量。包容性建设应当考虑这些群体的需求，在设施和服务上提供足够的条件，确保弱势群体和特殊群体的进入权利和消费体验。

2.3  对外来者的包容

城市更新伴随着消费升级带有一种包容外来者的属性。在西方自发的绅士化更新过程中，一方面，绅士化最初的阶段实际上是一个外来者融入的过程。原社区的居民及店铺之间是熟悉的、紧密连接的，而新商铺及新消费群体是这个熟人环境的闯入者，进入之初会面临一定的融入困难，这也是本地社群对外来者排斥的一种表现。另一方面，装饰精致、内容新奇或有一定连锁属性的新商铺为这一地区带来了新客流，吸引更多新群体的入驻，为邻里和游客带来更多选择，使熟人环境更加具有包容性，降低了外来者融入的难度。国外研究案例表明，绅士化吸引了更多客流和企业，为外来人士带来融入邻里的机会。同时，绅士化店铺的“时髦”外形容易“吓走”潜在创业者，担心自己不够“酷”而难以融入新时尚。因此，包容性建设也应注意保持对外来者的包容属性，这也是构成其包容度的一个重要因素。

2.4  对多元文化的包容

文化艺术产业通常是商业空间的重要元素。为激活城市经济，政府普遍采取城市规划、财政补贴等方式，促进旅游业、文化创意产业的发展，吸引创意阶层入驻，加速内城空间的再利用。因此，艺术家、文化企业家通常成为商业空间更新的重要推手。深受年轻人喜爱的潮流文化不断涌入，商业空间呈现文化多元、多姿多彩的热闹景象。在当前的社会环境下，人们越来越关注精神文化与情绪价值需求，注重生活的质量，丰富业余生活，并乐于为情绪价值“买单”。工艺展示、传统文化、文学影视及动漫IP等是年轻人获取情绪价值的重要方式，商业空间的文化多元特征或许可以为其提供合适的平台。因此，对多元文化的包容程度构成衡量该空间包容性的又一维度。而这些文化具有的较高的潜在经济价值，也会促进该空间的包容性增长。

3.1  基本情况

3.1.1 南京市整体情况

南京市是长三角一体化区域的重要城市，也是有着“六朝古都、十朝都会”之称的历史文化名城，不但历史建筑、历史文物众多，云锦制造技艺、雕版印刷技艺、秦淮灯会等非物质文化遗产也声名远扬，每年吸引众多游客前来参观。同时，南京市教育资源丰富，全市拥有普通高校53所，在校大学生、研究生超100万人。根据南京市统计局数据，近年来南京市整体人口平均学历逐年提高，人均收入有所增加，且第三产业就业人口及经济产值逐年提升。由此可见，南京市年轻人群及中产群体占比较高，拥有较高的消费能力，其休闲模式及消费偏好对城市商业空间的发展方向有着重要的引领作用。随着长三角区域一体化程度的不断加深，城市间的联系日益紧密，交通越发便利，人群的频繁交流极大地模糊了本地人群与外来游客之间的界限，特别是在节假日期间。多元化是南京城市人群的重要特征，包容性是应对城市多元化需求、维护城市公平正义必不可少的特征。

3.1.2 案例空间基本情况

南京市万象天地位于老城南历史城区秦淮区核心路段中山南路。该地块前身为以传统民居为主的颜料坊历史街区，2006年在“双拆”（拆除违法建筑、拆迁危破房屋）政策下与多处历史街区一起被拆除，在旧城破败、居民居住环境亟待改善、城市安全难以保障与历史街区保护的两难之中，政府通过拆迁补偿的方式对颜料坊等街区进行更新，引发16位专家、29位学者先后联名上书国务院，呼吁对其进行保护。2008年颜料坊地块正式出让，分成东、西两块，分别承包给南京钟山特易购地产有限公司和南京吉庆房地产有限公司负责开发。老城南地区城市肌理细密，历史遗存丰富，以居住街区为主，缺乏集购物、休闲、娱乐为一体的综合商业区，为响应居民的诉求，商业中心在东侧地块兴建。2017年4月，华润置地（南京）有限公司通过收购南京钟山特易购地产有限公司取得该处用地的开发建设权，万象天地于2022年9月正式开业。根据官方信息及相关宣传资料，万象天地项目定位为“引领南京全新生活的国际时尚平台”，致力于打造“潮流品牌首发第一站+南京潮流时尚生活地标+全球热门餐饮南京至高”的标杆，旨在焕新升级南京人民的生活方式。

颜料坊街区历史悠久，是明代南京的主要坊市，见证了南京手工业的发展和云锦织造业的繁荣。其街巷格局细密，分布着清代云锦业行会云章公所、凤凰古井、古树等历史遗存，记录着黑簪巷、洋珠巷、弓箭坊、牛市等23处老南京居民熟悉的地名，功能以居住和小型手工作坊、市集为主，是南京城南“烟火气”的重要载体。历史文化是颜料坊地块更新不可或缺的精神内核，也是万象天地建设在满足综合商业现代需求的同时对本地精神的最大包容。

3.2  包容性分析

为对万象天地进行包容性分析评价，本研究于2023—2024年，采用观察法和问卷调查法进行实地调研，了解万象天地的空间特征和设施业态类型，并分别于工作日和周末在万象天地室内外对到访人群进行随机问卷发放（根据官方发布数据，节假日稳定客流约为8万人次），共回收有效问卷141份。其中，男女性别比例约为1:2，符合万象天地到访人群整体性别结构情况；携幼群体与养宠人群数量相近。

3.2.1空间设施

在空间设计上，万象天地以云章公所为中心，围绕黑簪巷和弓箭坊两条“丁”字形交叉街巷展开室外公共空间，采用内外结合的设计，构建“Mall+街区+古建”的格局，将商业街区与历史街巷结合起来（图1）。此外，万象天地空间界面流动性强，设有高层室外露台和屋顶花园，并通过多处中庭促进不同楼层室内外空间的视线交流，模糊了传统购物中心“墙”的边界作用（图2）。

图1 万象天地空间位置关系

Fig.1 The spatial relationship of the MixC World

资料来源：笔者自绘

图2  万象天地空间流动示意图

Fig.2  Schematic diagram of spatial flow in the MixC World

资料来源：笔者自绘

商场业态主要包括餐饮、服装、配饰、电子数码、个人护理、生活休闲等类型，同种业态分布相对集中，侧重提升人们的生活质量和满足精神需求（图3）。此外，万象天地的空间细节设计很有特色。在室内空间，很多店铺采用一些抓人眼球的主题元素，吸引人群到访、拍照打卡，在商业功能之外发挥商场店铺的观赏价值；室外公共空间保留了原有街巷地名以及凤凰古井等历史遗存，并在装饰上融入历史元素，采用精致的瓦片、铺装、水景、花钵、座椅等景观元素装饰，对历史文化元素进行现代化表达。

图3 业态类型

Fig.3  Business types

资料来源：笔者自绘

在基础设施上，万象天地设有无障碍设施、数字化设施、宠物友好设施等，基本满足特殊群体的需要（图4）。商场查询设备与万象天地小程序关联，为游客提供商场导航、店铺查询、活动通告、 停车查询等服务。针对携带宠物的人群，商场提供宠物推车、背包、便袋、零食等相关设施和物品，并规划有宠物专用电梯及流线。当前，商场内宠物友好店铺数量过半，具体空间如图3所示，展现出对携宠人群的包容性。

图4 基础设施示意图

Fig.4  Infrastructure schematic diagram

资料来源：笔者自绘

3.2.2 氛围特征

空间的活动及其营造出的氛围是空间包容性的一种体现。根据官网信息及实地跟踪观察，万象天地不定期举办一些特色潮流活动。经调研，半数以上受访者参与或了解至少一种活动。根据李克特量表法，将人群对各类活动的满意度及包容度按1~5分赋值。另外，若未参与这项活动则赋值为零。计算每种活动的参与情况及人群评分情况，活动的内容及形式、具体分类、主要受众及活动特点、人群评价如表1所示。

表1 万象天地活动分类、特点与评价

Tab.1  Categories, features, and reviews of activities in the MixC World

注：多数活动随时令、节日、社会热点等随时举办，无固定周期。

资料来源：根据调研资料整理

根据以上结果，包容度的评分体现出活动是否受众广泛、全民友好。从包容的广度来看，万象天地举办的活动面向的人群较广。其中，经现场观察及对参与情况的评分，参与活动的群体中年轻人占比较高，体现出对年轻群体的吸引力。从包容的深度来看，万象天地借助自身的“网红”属性传播文化艺术，上至传统非物质文化遗产，下至平民艺术家的奇思妙想，展示了我国悠久而包容的文化底蕴。

从人群的情感认同角度看，人们认为万象天地的整体空间环境比较包容，氛围和谐，不同人群之间态度友好，能够互相包容。处于这一环境，人们感到热闹、舒适。

3.2.3 人群影响

颜料坊地块更新及万象天地的建立，主要涉及的人群包括颜料坊居民、周边小区居民和万象天地空间受众。

对于颜料坊原居民而言，大部分居民对老城南的城区环境和生活方式有着深厚的情感，因而在原街区拆迁后，大多选择使用补偿款继续在老城南及周边购房。拆迁带来的大量集中购房需求导致老城南房源紧张、房价上涨，为拆迁居民带来了一定经济压力。随着时间推移，原颜料坊居民逐渐融入城南及内环周边社区。万象天地建立之后，也为这些居民的休闲活动空间提供了一个选择。

颜料坊地块周边也分布着很多居住小区，如弓箭坊、玉带园、秦状元里等，这些小区在2006年颜料坊拆迁时已建成多年。近年来万象天地的建立为这些居民提供了重要的日常休闲空间，他们在此散步、吃饭、遛狗，是工作日万象天地的主要活动人群。

万象天地的主要受众是包括大学生在内的年轻人及中产群体，他们被潮流时尚的氛围和商业品牌吸引，在此休闲、打卡、拍照；很多外地游客通过朋友推荐或社交媒体分享慕名而来，构成周末或节假日数量更多的人群。此时，多元人群的参与、外地游客的迅速融入以及潮流文化之间的交流，体现了空间文化的包容性（图5）。

图5 万象天地场地氛围展示

Fig.5 Site Atmosphere Demonstration of MixC World

资料来源：笔者自摄

4.1  宏观机制

不同于西方的绅士化进程，我国的城市更新具有非完全市场经济的特点。国家政策、产权所有者、投资方、人群需求等多方面因素共同推动城市更新发展，其更新进程本质上是一种由政府主导的、自上而下的“空间生产”过程。这一机制使城市更新可以避开西方内城复兴过程中自发的绅士化造成的排斥。政府在市场规律之上的统筹与调控作用，可以较好地保护和安置内城居民，以及其他城市更新中的弱势群体。同时，政府也把控着城市发展的方向和空间建设意图。政府主导的高站位，促进空间建设脱离经济利益的单一评价，注重空间经济价值和使用价值的平衡，从而在具体和抽象层面上要求开发商注重公益价值，注重空间包容性。

以万象天地为例，自老城南颜料坊拆迁引发大量的社会关注后，在居民及相关社会力量的推动下，2010年，政府推出《南京市历史文化名城保护条例》及《南京老城南历史城区保护与城市设计》，提出“整体保护、有机更新、政府主导、慎用市场”的原则，正式确认政府统筹、国资主导的更新道路。在建设过程中，政府是空间发展的主要推动力，方案由南京市规划委员会办公室和南京市历史文化名城保护委员会办公室联合组织专家咨询完成。其中，建设方案通过包容性考量，对群众诉求和早期造成的城市文化资源破坏进行空间设计上的补偿。开发商作为具体空间建设的执行者，在获取土地建设权的同时，承担着一定的促进社会包容的责任，即通过刺激中产消费产生经济效益，并将其应用于公共空间建设上，以开发带来的经济增长，弥补地方财政短缺和城市包容的需要。    

4.2  中观价值

从中观尺度上，在城市更新中，公共利益的捕获与耗散，不仅要考虑更新地块内部的空间公益性价值，还要评估地块更新活动产生的外部效应。大型项目的更新改造不仅可提升城市空间环境、填补公共空间欠缺，也会带动周边环境的改善和公共服务设施的更新升级，进一步完善“15分钟生活圈”。对周边居民而言，包容性的商业综合体空间提供了活动的场所，提升了人流量，为周边的普通商业业态带来了更多客流，其空间生产是共同受益的。然而，在本案例中，更新改造的过程对街区原居民的包容度有所欠缺，居民最终留在周边地区源自其内生动力，并为此承担了一定的经济压力，是更新安置过程的包容欠佳之处。

4.3  微观评价

从微观尺度上，存量发展背景下，城市更新是物质空间环境的重塑，新兴的商业综合体空间积极转型，迎合现代城市新的需求，促进消费升级，提升商业体验，以应对网络经济对实体商业的冲击。本案例中，万象天地基于颜料坊地块的文化性质，在更新之后呈现包容性的特征，提高了空间环境质量，吸引各类人群在此聚集，塑造出新的南京城市烟火气。项目更新以开放空间为核心，以包容性的方式诠释了空间的公平正义，接纳广泛人群、提供多元活动、传播文化精神。这种包容性的塑造也体现了城市空间的公共属性已经开始受到重视，并展现巨大的经济潜力和社会潜力，以及在空间设计与策划中对城市文脉的延续和对城市精神的传承。

然而，目前的包容性建设也存在一些问题，比如过度的网红化营销，使空间活动产生一定的浮躁性。另外，在目前的空间塑造中，包容性所充当的角色更像是手段而非目的，商场以包容性为宣传，吸引人群前来消费，那么随着消费群体的逐渐固定，空间的包容性还能否经受时间的考验也令人担忧。例如，据养宠人群反映，商场对宠物的要求比早期更严格，设施收费标准也有所提高。在初期的宣传之后，包容性能否持续是对开发商责任感的严峻考验。

本文以南京市万象天地为例，对商业综合体空间的建设包容性特征展开分析。在本案例中，颜料坊拆迁及万象天地的建立由政府主导，开发商建设执行。在原颜料坊街区文化遭到破坏的背景下，万象天地的建立重塑并提升了空间环境，并通过空间设计和活动策划为周边居民提供公共休闲空间，吸纳多元人群，传播文化精神。然而，更新之初也存在着对本地居民需求考虑不周、包容欠佳的问题。因此，在未来的城市更新建设中，还应进一步挖掘包容性的深度，提升包容的广度，将包容贯彻到空间更深层的内涵之中，激发人们对包容的思考，以人为本，塑造更加包容的高质量空间，建设传承历史文化、关注社会公益的人民城市。