1.1 “城中村”青年公寓难以匹配青年居住需求

“城中村”因其良好的区位和低廉的房租，成为青年及外来务工人员在大城市的主要落脚点。以广州市为例，中心城区的“城中村”数量高达139个。至2019年，广州市“城中村”中的外来人口达到495万人，占全部来穗人口的50%左右。近年来，广州、深圳等城市纷纷针对“城中村”改造出台地方性法规、条例，并对“城中村”改造模式进行深入探索与实践。2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市中对“城中村”进行改造，是提升居民生活质量、激活国内市场需求及促进城市高品质发展的重要举措。

青年在居住条件方面重视环境舒适度及生活品质，因此，他们对社区的物质环境、管理制度、空间体验、情感交流等方面均提出较高的要求。最初，“城中村”住房租赁主要以村民自主出租为主。由于本地房东大多缺乏建筑相关知识，特别是缺乏消防安全意识和出租屋管理运营经验，难以提供规范的房屋租赁服务并维持稳定的客源，因此，具有村屋改造经验和后期运营能力的第三方公寓投资公司应运而生，逐渐成为“城中村”住房租赁的主要运营方。然而，这些投资公司更关注“城中村”青年公寓改造成本和利润，如一手房源的租赁、改造工程、管理、员工工资及税费等，容易忽视青年租客对居住环境的个性化需求。

1.2  居住环境满意度研究现状

居住环境指自然条件、公共服务设施及社会关系等，通常涵盖居住和生活区域的各种环境要素。居住满意度指居民对自己居住环境和生活条件的满意程度，是衡量居住生活质量的重要指标。近年来学界以量化研究方法探索居住社区环境更新改造对居住满意度的影响，主要涵盖三个方面。

一是物质的居住空间。陈浮基于环境安全性、建筑质量、公共服务设施、景观效果及社区文化氛围五个方面，建立一个用于评估城市居住环境质量的综合体系；吕飞等建议从物质空间、交通出行及非物质层面等方面为新移民群体提升居住环境；刘双良等认为，应从优选建筑材料、优化住房选址、适度开发较大面积住房、优化户型设计、合理定价及加强社区治理等多方面，提升城市青年对保障性租赁住房的居住满意度；克谢特里迈姆（Kshetrimayum Bangkim）等对印度孟买贫民窟的重建住宅进行评价研究，认为对居民满意度有显著影响的因素包括周边环境、设施可获取性及建筑整体质量；陈珊等对深圳市10个公租房的居民满意度进行研究，提出要改善周边配套服务、优化公共空间等措施，以改善居住环境。

二是多元化的管理、治理。张文忠构建居住环境五大评价指标，如居住安全性、环境健康性等，并对环境指标数据的获取方式展开研究；魏薇等探讨了非开放式小区的居住空间构成特征，并分析居民的特性与其对环境满意度之间的联系；赵国超等提出，要重点改善农民工的住房条件，提供高性价比的租赁住房和员工宿舍，规范农民工住房市场的管理。

三是社交模式的构建。加尔斯特（Galster）认为，对居住满意度有显著影响的因素包括住房认同感觉、社区环境和邻里关系等；孙悦昕等、李画儿等分别从社区文化和综合角度，对“YOU+”国际青年社区的居住满意度进行分析，均提出要营造社区文化，促进青年群体的邻里关系构建；德克尔（Dekker）等发现在欧洲第二次世界大战后重建的25个社区中，青年的居住满意度低于老年人。

从总体上看，现有文献对“城中村”青年公寓这类特殊建筑类型的居住满意度的研究还较为缺乏。

另外，许多研究者在评估居住环境的满意度时，采用了结构方程模型和因子分析法等回归方程技术，这些方法在一定程度上满足了对居住环境评价的要求。但有时这些方法会在单一要素的评价与整体要素的评分之间产生差异。美国学者扎德（Lotfi A. Zadeh）于20世纪60年代提出模糊综合评价法（Fuzzy Comprehensive Evaluation Method），即使用语言变量代表数值变量，以此对那些边界不明确的评价内容进行量化评估。这种方法在处理具有较强主观性的满意度评价时，能够更加凸显其优势。因此，本研究以广州市银定塘村的12栋青年公寓为例，首先基于现有研究，构建一套居住环境满意度的评价指标；然后运用模糊综合评价法评估青年群体的居住环境满意度，并进行“重要性—满意度”分析；最后提出环境品质提升策略，从而为今后我国“城中村”青年公寓开发及环境品质提升提供参考。

2.1  研究思路

本研究通过四个步骤对“城中村”青年公寓的居住环境进行评价：一是调研“城中村”青年公寓改造现状，分析其具体改造内容与使用现状，并结合相关研究成果，归纳出物质空间、管理模式和社交行为三大类评价因子集，以此构建“城中村”青年公寓居住环境评价体系；二是向租客发放电子问卷，收集青年居住者对各评价指标的重要性及满意度数据；三是采用模糊综合评价法对各评价指标进行分析，以熵权法确定各指标的权重，对居住环境重要性及满意度进行四象限分析；四是总结评价结果的特征规律并提出优化策略（图1）。

图1 研究框架图

Fig.1 Research framework diagram

资料来源：笔者自绘

2.2  研究对象

银定塘村位于广州市天河区兴华街道，该村大约12%的人口为本地居民，27%的人口为村内嘉禾制药厂员工，61%的人口为外来租客。村内存在大量“二房东”，以其中一家规模相对较大、运营时间较长的公寓投资有限公司（简称“投资公司”）为例，该公司自2013年起统租银定塘村业主的自建房，改造成青年公寓后对外出租，已发展为拥有12栋独栋公寓，近1000多名租客，涵盖短租、长租及各式房型的“城中村”青年公寓集群运营公司。

投资公司在不改变房屋建筑结构的前提下，结合“城中村”自建房的空间特点，按照符合青年居住需求的模式进行改造。以其2022年最新改造完成的5层独栋青年公寓楼为例，公寓每层10个房间，占地面积约183.54m²。改造分为室内和室外两部分，其中，室外从建筑外立面和安全设施两方面进行提升，涵盖“三线”整治、消防、电动自行车充电和防盗安全等基础设施改造；室内从公共区域和私人区域两方面进行提升，涵盖楼道、楼梯的公共区域美化，以及卧室、卫生间、厨房和阳台的内部装修（表1）。该公寓的改造模式具有一定的典型性和代表性，可为后续设立“城中村”青年公寓环境品质评价因子提供参考。

表1  银定塘村青年公寓改造内容及改造前后对比

Tab.1 Renovation contents of Yindingtang Village's youth apartments and before-and-after comparison

资料来源：笔者自绘

2.3  研究方法

2.3.1模糊综合评价法

本研究采用的模糊综合评价法主要分为三个步骤：首先确立评价因子集及权重；然后建立评价矩阵；最后将评价矩阵和权重合并。

（1）确立评价因子集及权重

首先，建立评价因子集U={u₁, u₂, …, u_n}，其中，u₁, u₂, …, u_n为各评价因子，n为评价因子个数；其次，构建评价者对研究对象作出的评价集合V={v₁, v₂, …, v_j}，v₁, v₂, …, v_j为各评语等级；最后，设定各评价因子的权重向量A=(a₁, a₂, …, a_i)。本研究采用熵权法为各评价因子分配不同的权重，利用信息熵来确定各评价因子的权重，并通过调整权重来获得较为客观的评价因子权重分配。

（2）构建评价矩阵

对第i个评价因子u_i构建单因子模糊评价矩阵R_i =[r_i1, r_i2, …, rij]，经过归一化处理∑_rij=1，可得到各评价因子的矩阵：

（3）将评价矩阵和权重合并

将评估矩阵R与模糊权重向量A相结合，可以得到模糊综合评估结果向量B，从而构建出最终的模糊综合评估模型：

2.3.2 电子问卷调研方法

本研究采用电子问卷（问卷星）的形式收集受访者的相关信息。首先，电子问卷与传统纸质问卷在信效度上无显著差异；其次，电子问卷依托线上平台，相较于纸质问卷，其回收周期更快且题项的遗漏率更低，提高了调研效率；最后，居住在“城中村”青年公寓的租客普遍拥有手机等移动设备，不受地域和时间限制，具有较强的作答自由性和便捷性。因此，电子问卷在调研效率、方法规范性和数据可靠性方面优势显著，不仅能达到与传统纸质问卷同等的研究效度，还能拓展研究设计的可能性。

3.1  评价因子集及权重建立

为进一步了解“城中村”青年公寓中对青年租客满意度的影响因素，穷举相关文献中有关公寓居住环境满意度的评价因子，并结合银定塘村青年公寓实际的改造内容，总结包括物质空间、管理模式和社交行为3个一级评价指标和16个二级评价因子，即U={U₁, U₂, …, U₁₆}（表2）。

表2 “城中村”青年公寓环境品质评价体系和熵权法指标权重计算

Tab.2 Evaluation system for environmental quality of youth apartments in “urban villages”  and index weight calculation by entropy weight method

资料来源：笔者自绘

3.2  确定评价因子权重

根据熵权法，首先对评价指标数值进行标准化处理。设定m个评价指标X₁, X₂, …, X_m，其中，X_i = (x₁, x₂, …, x_n)；利用公式（3）对每个指标进行标准化处理 ：

式中，Y_ij 为第i个评价对象在j这一指标上的值。

计算j项指标对应评价样本i占该指标值的比重 P_ij：

其次确定各个评价指标的信息熵。设m、n分别为评价指标和评价样本个数，则各评价指标的信息熵为

式中，e_j为第j个评价指标的信息熵值。

最后确定各评价指标的熵权，定义d_j为信息效用值，d_j =1-e_j。通过构建m×n矩阵，各指标的熵权为

式中，W_j为第j个评价指标的权重系数。

通过问卷获取青年公寓租户对16个评级因子的重要性评价，将归一化处理后的重要性评价数据作为熵权法的数据源，进行权重计算。具体采用统计分析软件SPSS计算，结果如表2所示。

3.3  居住环境满意度模糊综合评价

居住环境满意度评价分为重要性评价和满意度评价两部分。在重要性评价过程中，让受访者从上述评价因子中选出最重要的5个进行排序并分别赋予分值（以1~5级代表从最重要到最不重要）；在满意度评价过程中，受访者需对16个评价因子进行逐项评分，评分标准分为5个等级，依次是V₁~V₅，分别表示非常满意、较满意、一般、较不满意、非常不满意。依托投资公司的公寓微信管理群等平台发放问卷（问卷星），收集该公司在银定塘村管理的12栋公寓楼内青年租客的问卷数据，数据收集时间为2023年5—10月，共得到有效问卷107份。

通过构建从因子集{U₁, U₂, …, U₁₆}到评语集{V₁, V₂, …, V₅ }的模糊映射，计算每个评价因子的相对隶属度，构建评价矩阵R，将评价矩阵R与权重向量A合成模糊综合评价向量B，B = A×R。通过汇总各评价向量B，得到“城中村”青年公寓居住环境满意度结果S = (0.089, 0.307, 0.343, 0.159, 0.102)（表3）。

表3 “城中村”青年公寓居住环境满意度模糊综合评价

Tab.3 Fuzzy comprehensive evaluation of residential environment satisfaction of youth apartments in “urban villages”

资料来源：笔者自绘

3.4  讨论与分析

3.4.1 模糊评价结果分析

分析表明，8.9%的租客认为非常满意，30.7%的租客认为较满意，34.3%的租客认为一般，15.9%的租客认为较不满意，10.2%的租客认为很不满意，近2/3的租客对青年公寓整体的居住情况表示较为满意或一般满意。可见该公司基本抓住了青年租客对居住空间的使用需求，并将其体现在青年公寓的具体改造方案上。当然，从调查结果看，该公司青年公寓整体环境仍存在较大的提升空间。根据评价结果，对居住环境重要性和满意度数据进行归一化处理，并将两者得分从高到低进行排序，结果如图2所示。

图2 重要性与满意度评价结果排序

Fig.2 Ranking of importance and satisfaction evaluation results

资料来源：笔者自绘

3.4.2 重要性评价分析

重要性是根据各因子在人们心中的重要程度来排序，体现了各因子在租客心中的重要程度差异。居室设施条件、租金合理性、周边服务设施和室外活动空间得分较高，可见大部分受访者喜欢“城中村”物美价廉的居住产品，希望以较低的租金享受完善的居住设施和便利的区位。居住科普服务、停车管理、户型与面积、公寓归属感等重要程度较低，说明人们在享受了“城中村”廉价的租金、便利的交通和完善的居住设施等居住优点后，对环境质量差、人员复杂和管理难度大等居住缺点选择妥协，表明“城中村”的租客为了高性价比愿意牺牲更高品质的居住生活质量。

3.4.3 满意度评价分析

满意度体现了租客对该因子的满意程度，周边服务设施、居室设施条件、居住科普服务、生活服务和整体视觉设计得分较高。可见“城中村”青年公寓本身提供的居住科普服务和高辨识度的视觉设计符合青年租客的追求，说明该公司能较好地抓住青年群体的特点和偏好并提供相应的居住产品。娱乐休闲设施、邻里关系、线下社交活动和租金合理性等方面的得分较低，说明租客对休闲娱乐和邻里社交活动要求较高，且这些要求难以在“城中村”这样的居住条件下实现；同时，租金合理性满意度较低，说明该青年公寓租金超出青年租客的心理价位。

虽然该青年公寓在物质空间和管理模式方面都有部分因子得到较高的评价，在社交行为层面却呈现较低的重要性和满意度，说明“城中村”的租客和公寓运营方对社交行为的营造积极性不高。随着大城市“城中村”微改造的推进，青年群体倾向追求更潮流、体验更优质、环境更愉悦的生活方式，并且渴望参与丰富多样的社交活动。这就对“城中村”青年公寓人性化的管理模式和多元化的社交活动提出更高的要求。

根据前文关于“城中村”青年公寓居住环境满意度的评价结果，将标准化处理后的重要性和满意度作为坐标轴，绘制四象限散点图（图3），发现存在较多满意度和需求度不匹配的问题。根据匹配情况，可以明确改造次序，采取不同的改造策略。第一象限（“重要性高—满意度高”的因子）是当前公寓项目的一大亮点，在未来的经营中应当维持并进一步巩固这些优势。第二象限（“重要性高—满意度低”的因子）是公寓应优先改进的内容，它们对于改善和提高“城中村”青年公寓的居住质量起到关键作用。第三象限（“重要性低—满意度低”的因子）可在资金允许的条件下进行渐进式改造。第四象限（“重要性低—满意度高”的因子）近期可维持现状，未来在青年公寓的开发中可按此标准进行推广。

图3 “城中村”青年公寓满意度模糊综合评价

Fig.3 Fuzzy comprehensive evaluation of satisfaction degree of youth apartments in “urban villages”

资料来源：笔者自绘

4.1  完善周边配套，提升住房设施水平

该策略主要针对第一象限“重要性高—满意度高”的因子。“城中村”独特的区位、交通、就业及周边配套设施等具有较强优势，这也是青年人群选择“城中村”青年公寓的重要原因之一。《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》提出在“城中村”更新改造过程中，突出普惠性、基础性、兜底性民生建设，着力推进基本公共服务均等化，切实促进公共服务均等化。因此，今后应继续强化“城中村”青年公寓的地域优势，通过统筹周边功能业态、居住人群社会网络、职住平衡等情况，提升“城中村”的基础服务水平。此外，需要完善人口管理和户籍服务体系，减少“城中村”中外来居民与本地居民在享有基本公共服务方面的不平等，促使外来居民全面融入当地社会生活，并在社会接纳和文化融合中实现身份认同。

4.2  规范租赁市场价格，强化公共空间共享性

该策略主要针对第二象限“重要性高—满意度低”的因子。通过政府介入“城中村”统筹租赁市场，规范人才公寓和保障性住房等政策性房屋，平衡中小户型租赁住房配置，提升套数供应和房源户型丰富度，为青年提供廉价、舒适的居住产品。在室外活动空间方面，除了色彩丰富的装修外，可以打造弹性公共空间，以满足青年的多元化需求。根据租客的文化水平和职业情况预测其对运动、社交和休闲活动的需求，在入口院落打造青年活动门厅，设置便于移动的轻型健身器材、折叠书桌或共享雨伞等，让租客按需取用。充分利用闲置天台打造空中花园，提供洗衣房、园艺种植、露天音乐舞台等功能。对属于同一企业开发管理且邻近的多栋“城中村”青年公寓，可在满足安全的前提下通过空中连廊将天台串联起来，形成连续的空中花园。

4.3  积极开展社交活动，提升核心吸引力

该策略主要针对第三象限“重要性低—满意度低”的因子。要充分考虑改造投入的边际效应，抓住核心内容进行提升改造。青年公寓租客以外来人口为主，其参与公共社交活动的积极性和融入社区的意愿都不高，缺乏社区认同感和归属感。因此，“城中村”青年公寓的后续开发应更加关注青年租客的社区融合，强化归属感和邻里关系。要实现这一目标，需从社区管理和政策两方面入手。一方面，包括街道办事处和社区工作站在内的“城中村”基层组织要主动为外来人口提供帮助，开展丰富多样的社区活动，以消除隔阂，活跃邻里关系；另一方面，通过共建花园、开展活动，发动租客参与公共空间改造，形成“参与改造—拓宽社会网络—获得活动空间—将经验复制到后续维护和其他公共空间改造”的良性循环。

室内活动空间要持续优化公共走廊和室内装修，提供多样且私密性高的户型。同时，鼓励租客形成兴趣社团，在每栋青年公寓中将一到两个房间打造成多功能共享空间，开展小型读书会、DIY烹饪或棋牌竞技等活动。

4.4 打造特色管理模式，创建公寓文化

该策略主要针对第四象限“重要性低—满意度高”的因子。重要性低说明租客的关注度不高，若不作改进，将导致公寓居住环境趋于同质化。因此，要在维持其高满意度的前提下提升公寓软实力。一方面，在户型面积、视觉设计方面要重视租客反馈的意见，提供丰富的户型，以及符合青年审美的标识系统；另一方面，公寓运营者要强化自我管理，加强对企业或房东的培训，及时化解租客和管理者之间的矛盾，积极宣传社区公益活动和提供科普服务，保证每个租客都能享受所在社区的人文关怀和福利。

研究对广州市银定塘村典型青年公寓进行居住满意度评价，发现其满意度虽较高，但在社交方面仍存在较大的提升空间。这也是青年公寓租客和开发商常常忽略的方面，说明他们往往为了高性价比而愿意牺牲更高品质的居住生活质量。与此同时，随着住房租赁行业的兴起，以及青年一代对租房态度的转变，青年租赁公寓将在住房租赁市场中占据重要地位，具有良好的发展前景。但在居住空间改造、运营管理和社交活动组织方面仍需要提升。同时，应进一步加强公寓开发者与政府的合作，把青年公寓纳入城市保障性住房体系，使公寓开发者获得政府更多的政策与资金支持。

本研究发放的问卷数量有限，研究范围仅限于单一社区，数据的代表性受到一定限制。未来可进一步拓宽视野，涵盖全国多个大型和特大型城市中的各种青年公寓，进行跨城市、跨区域、跨品牌的比较分析，确保样本量的代表性。研究内容也可拓展至不同社会背景、经济条件、政策环境及运营模式下的青年公寓公共空间使用者的差异、设计满足需求的程度等方面。此外，建议开展更长时期的跟踪研究，以探讨不同社会发展阶段对青年住房、精神文化需求和价值取向的影响。