国家级经济技术开发区是中国改革开放过程中产业集聚与技术创新的重要载体。截至2020年，我国共批准设立国家级经济技术开发区219个，并鼓励这些战略性产业新城通过吸引外资、参与国际贸易，成为拉动区域经济的引擎。在历经四十多年的发展后，以苏州工业园区、烟台经济技术开发区为代表的第一批国家级经济技术开发区，已经完成由生存期、发展期向繁荣期的蜕变，进入由“产业之城”向“生活之城”转变的“二次城市化”阶段。此过程不仅需要升级当地的产业结构，还需要重构传统工业的城市空间，为市民提供多样化的宜居生活。住房城乡建设部原副部长仇保兴指出：“第一次城市转型是建立促进工业化的城市体系。第二次转型就是由为经济发展的城市转变为使生活更美好来建设城市，即建设人性化的城市。”

有别于传统的历史城区更新，这些以新兴产业之城为载体的城市更新展现出更加多样的可能性。过去大规模的工业生产需求带来如今大量亟待更新的工业用地，给予空间重构更大的自由和想象。同时，有别于传统工业衰退、产业结构向现代服务业倾斜的后工业化城市更新，此类地区的工业部门仍然是强有力的经济引擎。因此，在“二次城市化”进程中，传统工业用地既具有向生产性服务业转型的可能，也具有向职住平衡、多元功能复合的高品质生活空间转型的潜力。其中，绿色开放空间作为更新中重要的景观触媒，在产业地区圈层式的空间基底下，也将迎来更加多元的空间组织模式。可以挣脱如高密度老城区“见缝插绿”的一般方法，从构建绿道网络出发，探索在产业地区转型中创新的可能。

本研究围绕烟台经济技术开发区第一期建设的东区展开（简称“烟台东区”）。烟台是胶东经济圈和环渤海经济圈的重要节点城市，也是“一带一路”国家倡议重点建设的港口。2022年，烟台市GDP在全国城市中排名第26位，5.1%的GDP增速更是在全国前30强城市中排名第一，省内GDP排名仅次于济南市和青岛市。对于烟台市强劲的经济增长，烟台经济技术开发区功不可没。烟台经济技术开发区于1984年批准成立，是全国首批14个国家级经济技术开发区之一。2022年，烟台经济技术开发区的GDP达到2002.1亿元，占烟台全市的21.03%。在四十年的发展中，烟台经济技术开发区逐渐由最早的10km²扩张形成当前的375km²区域规模。在新、旧动能转换带来经济增长的同时，作为开发区建设起点的烟台东区却面临着产业衰退的转型困境。因此，烟台经济技术开发区于2020年3月启动更新工作，并于2022年批准公布《烟台市新型城镇化规划（2021—2035年）》，将烟台东区作为开启新、旧动能转换的示范先导区，未来承担行政文化中心、商业服务中心、工业研发基地等功能（图1）。

图1  烟台经济技术开发区的发展历程

Fig.1The development history of Yantai Economic and Technological Development Zone

资料来源：笔者自绘

如何转变传统产业城市的场所氛围与空间意象？如何最大效率地释放城市更新建设中绿地的溢出价值？如何通过绿色开放空间的规划与城市设计塑造新的宜居之地？这是本文试图回答的问题。本研究希望探索产业地区“二次城市化”过程中的结构性思维，以绿道网络规划作为触媒，通过空间连接、环境提升与活力激发，催化产业地区功能结构重组与空间重构，逐步实现产业地区向复合、多元的功能地区转型，这对于我国众多产业地区的发展来说具有重要的实践意义。

20世纪80年代，美国建筑师韦恩 · 奥图（Wayne Attoe）和唐 · 洛干（Donn Logan）提出“城市触媒”理论。其核心思想在于，在不颠覆城市既有格局的前提下，通过精心策划并引入新的活力要素（即触媒），触发一系列连锁反应，进而激发并恢复城市中既有的元素与空间。触媒作为具有高品质和独特性的城市要素，在发挥其自身价值的同时，能够凭借其引领性的多元特质，自内而外地“激发”周边城市空间的变革。在城市景观触媒网络架构中，触媒点间的连锁反应能够由浅入深、循序渐进地推动城市的建设或更新进程。该理论明确将绿色开放空间作为城市更新“触媒”的基本类型。除了城市中面状的大型公园或点状的街头绿地，以绿道为代表的线性开放空间，被视为能够激活空间网络的有效途径，为烟台东区提供了一种从绿道网络出发看待城市更新的新视角。

一般来说，绿道被定义为沿着自然廊道（如河岸、溪谷或山脊线），或转变为游憩用途的铁路沿线、运河、风景道的线性开放空间，具有重要的生态、休闲和美学价值。学者西尔斯（Searns）指出，绿道的发展可以根据建设目标分为第一代轴线林荫道、第二代修复废弃铁路和溪流的绿道，以及第三代兼具游憩、科教及生态效益的复合型绿道。此后，第四代绿道在20世纪90年代中期出现并延续至今，强调灰色基础设施再生为有价值的城市结构。这意味着绿道和城市格局被视为“一个整体的触媒网络”，不仅能够将旧城中零散的低效空间串联、激活、带动起来，还能激发城市和区域尺度上产生更加综合的变革。已有研究表明，对绿地的投资会导致第三产业的明显增长，高质量的城市绿地与其他城市功能有机结合，可能带来成功的经济转型。

而在城市更新语境下，建设城市绿地是一个带有冲突意味的话题。一方面，城市更新大多意味着城市功能由制造业向现代服务业、文化产业和创意产业转型。为了吸引创意阶层在城市中集聚，串联公园、滨水等开放空间的绿地是相当重要的文化舒适物，这些开放空间的品质将影响甚至重构城市经济、社会与文化空间，最终促进城市迭代升级。另一方面，以经济利益为导向的城市更新政策，又极易促使在城市更新过程中片面地追求土地的交换价值，使作为公共物品的绿色开放空间在更新资金平衡中处于被动或弱势地位。尤其对于以烟台经济技术开发区为代表的产业地区来说，工业用地更新往往面临着顶层设计缺失、规划调整过程复杂、利益分配难以均衡等种种治理困境，亟待植入新的“柔性黏合剂”作为更新的关键角色。而绿道网络由于自身丰富的空间形式与复合的生态、文化与经济效益，可以作为更新触媒，将转型中的低效产业空间串联起来并激活，通过最大限度的空间均好布局方式使更新区域焕发活力，在引导产业地区转型方面发挥重要作用。

随着渤海大湾区转型发展战略和《烟台开发区总体规划》（2017版）的出台，烟台市决定将主要的制造业搬迁至配套基础设施更优越的开发区西区，建设西部新港城。在空间格局上，统筹生产、生活、生态空间，形成“一轴两带、两城三湾七组团”的总体格局，以西部片区为高新技术产业重地，对原有36km²的东区进行城市更新，并作为城市综合服务组团（图2）。在新一轮总体规划中，烟台经济技术开发区东区定位为产业新城人性化宜居生活的空间样板。要求保留部分产业用地，发展文化创意、创新研发等新型产业服务功能，将现状低效工业用地更新为居住、高品质公共服务设施、公共绿地，并通过增加尺度宜人的公共活动空间，可持续地提升和优化城市功能。2018年，根据开发区“十三五”规划、城市总体规划的要求，开发区决定对2012年编制的开发区东区控制性详细规划进行修编，使之更加适应开发区城市更新发展的诉求，为东区改造提供理论支撑和技术保障。因此，如何在烟台东区的低效产业用地中植入绿色开放空间，带动产业升级与空间重构，是更新规划考虑的重点。

图2  烟台黄渤海新区总体布局

Fig.2 Overall layout of Yantai Huang-Bohai New Area

资料来源：《烟台黄渤海新区空间规划》

3.1  基于圈层式用地结构的更新策略

在城市更新启动前，许多传统工业城市的空间分布全面服务于生产的需求，具有显著的圈层状级差地租的特征，城市道路与空间结构遵循生产效率的导向，缺乏对人本尺度的关注与人文关怀，呈现产业地区“二次城市化”的结构性挑战。更新前的烟台东区居住人口约为20万，居住用地占比为23.89%，工业用地占比为33.73%，空间分布类似早期的苏州工业园区模式，中心以居住、商业功能为主，外圈以工业混合居住功能为主，最外层与自然资源结合。在发展初期，圈层式的土地利用方式顺应了开发区向外扩张的需求。随着发展中心逐渐向西转移，原有的空间结构反而限制了东区的发展。其中，最紧迫的挑战在于烟台东区现存的大量低效用地（图3）。经历了过去近四十年的快速扩张，烟台东区内有大量老旧工业厂区，主要集中于珠江路、牡丹江路沿线，并向东、西、南三个方向延伸。此类旧厂区面积约为534hm²，其中，部分工业用地已出现自发的功能调整。根据对烟台经济技术开发区的土地利用整备、现有企业的调查，并与政府合作开展实地考察，研究共整理出可规划和改造的重点区域面积达1027.58hm²，占总规划用地的31.83%。

图3  烟台东区重点更新区域

Fig.3 The key renewal areas in Yantai East District

资料来源：笔者自绘

工业化时期交通效率导向的非宜人交通网络，也对城市整体结构造成了消极影响。区域内道路以双向多车道为主，划分地块为500m左右的大尺度街区，缺乏200m左右的小型街区。交通效率导向的空间形态也阻碍了城市绿地的分布与使用。具有区域特色的金沙滩和滨海防护林资源丰富，但利用效率低下。旧城内的绿地被宽阔的道路隔开，相互之间的关联度较差，且缺乏与城市内部的联系，不方便市民使用（图4）。同时，更新前的烟台东区GDP主要来自汽车、化工、工程机械类企业，这些企业的管理办公、工人居住、餐饮消费等活动设施主要集中在企业厂区内，由内部自行解决。因此，其在第三产业上的发展动力有限。现存企业向西部新港城园区搬迁的过程，进一步加剧了烟台东区现有生活服务设施的不足。车行效率优先的城市结构和忽视日常生活的功能配套，已经不能满足烟台东区居民寻求高品质生活的追求，宜居生活氛围的缺失和环境质量的下降促使人们不断离开东区。

图4  烟台东区更新前的道路网络和绿地分布

Fig.4 Distribution of road network and green space in Yantai East District before renewal

资料来源：笔者自绘

因此，烟台东区的更新不仅需要重构产业、盘活存量用地，还需要重构城市空间，探索后工业城市转变传统产业氛围、塑造宜居生活意向的新方法。针对此类更新难题，凯文 · 林奇曾提出创建一个互动开放的空间模型，各类城市要素通过巨大而复杂的网络互相联系，由此打破原有工业城市的结构，升级城市空间。新的开放系统强调平行、松散的节奏网络，鼓励人们通过步行和骑行体验城市，从现代都市快节奏的生活中暂时解脱出来。根据产业地区“二次城市化”的发展目标，更新规划创新地提出利用低效工业用地，建立一条具有复合功能的线性绿色开放空间，与原有的公园绿地形成绿道网络，连接旧区中的居住、商办与公共空间，将具有多重潜力的绿道网络规划融入城市整体的发展改革中，开展一种城市更新的创新实践。

3.2  烟台东区的绿道网络重构

基础设施是绿道网络与城市结构交织在一起的重要载体，新加坡、美国、加拿大和英国的绿道网络都有赖于前期大型基础设施的规划实施。因此，烟台东区约10km²的存量用地恰恰为绿道网络融入城市空间提供了机遇与可能。对规划区域进行的整备更新包括原有低效空间的拆除和绿地空间的调整，旨在串联增加的绿地空间并使其融入各类城市空间中，作为更新触媒，实现积极的反馈效应。

更新规划在烟台东区的中心区域引入一条多功能活力绿带。这个绿色线性空间周边将新建主题游乐特色商业、创新创意产业及高新技术研发产业，它将成为连接商业中心、文化创意集聚区等重要区域的“黏合剂”，方便市民通过舒适的步行方式来往于城市内部和沿海地区，并将活动空间向北延伸至沿海森林、福莱山公园等现有绿地（图5）。绿带两侧现有的低层工业建筑将改造成充满活力的城市区域，在公共服务设施集中的区域增加绿道，并向南部延伸，与现有的绿地形成绿道网络，打破既有的圈层结构，并增加特色商业、新型产业及社区民生设施。

图5  烟台东区绿地与经济空间的黏合

Fig.5 The integration of green space and economic space in Yantai East District

资料来源：笔者自绘

新的绿道网络不仅提供交通路线和休闲空间，还打破原有的大型交通网络，引入小尺度的步行系统，让居民体验步行友好的空间，改变烟台东区原本由车辆主导的生活方式。绿道网络的构建也为居民提供一个连续的软性城市界面，使得绿道网络与居住空间黏合在一起（图6）。与一般的机动车道路相比，绿道网络是一个可以平衡交通功能与人文关怀的系统，它能激活个人情感融入当地的社区和空间，具有文化和社会价值的多种功能。在许多街区，这种非效率导向的绿道网络为居民增加了探索和体验的机会。当绿道与商业空间相遇时，户外商业艺术广场就成为绿道的一部分。这种融合不仅为商业空间注入新的活力，也为市民提供更加多元化的消费选择。

图6  烟台东区绿地与居住、商住用地的黏合

Fig.6 The integration of green space with residential and mixed-use areas in Yantai East District

资料来源：笔者自绘

更新前的东区绿地注重自然生态功能，以植被为主，绿地层次变化、色相丰富，但是不能满足现代城市对于绿地的复合、多元需求，缺乏活力。在更新规划中，公园绿地可根据更新方式分为保留绿地、更新绿地、新建绿地及公服办公混合绿地（图7）。保留绿地为重要的大型生态绿地，包括原滨海防护林、金沙滩及城市周边的防护林带；更新绿地利用基本环境对绿地进行环境提升和功能激活，使其转型为符合东区未来城市定位的绿色空间；新建绿地包括社区公园、线性绿道；公服办公混合绿地则是商业办公、社区中心等公共空间中的附属绿地。上述所有类型的绿地并非孤立存在，而是通过精心规划协同作用，共同构建起完善的人性化绿地步行网络。此时，烟台东区的绿地系统不再只作为连接南、北两侧生态空间的桥梁，而是在城市中以具有复合功能的公共空间出现，由城市中的风貌大道和景观大道串联，形成富有吸引力的公共活力点，不仅结合周边的居住用地，还与商业空间、产业办公空间、教育设施等各类公共服务功能相辅相融。

图7  烟台东区绿地更新类型分布

Fig.7 Distribution of green space renewal types in Yantai East District

资料来源：笔者自绘

本研究为烟台东区的绿道网络建设机制提供了创新且多样的启示，有助于推动城市绿道网络的快速发展，提升城市的生态环境质量，促进市民健康生活方式的形成。绿道网络按照土地权属的不同共划分为三种类型，分为重点绿地、代建绿地及出让地块内绿地（图8）。不同的产权主体可以根据绿地的具体类型，制定差异化、精细化的建设机制，有效吸引开发商等多元投资主体参与绿地建设。

图8  绿道网络三种类型空间的建设机制创新

Fig.8 Innovative construction mechanism for three types of space in the greenway network

资料来源：笔者自绘

4.1  重点绿地

重点绿地分为两类：一类是与公共管理服务地块相邻的绿地；另一类是位于重要区段或节点，由政府负责投资建设和后期维护的绿地，包括烟台东区的社区文体公园、工业活力公园等社区级公园绿地，大部分位于上文规划中提到的活力绿带上，能为居民提供高质量的社会公共服务。同时，通过建立环城赛道、道路雕塑节点和工业主题公园等方式，对工业文化进行诠释，形成工业记忆脉络，重塑产业地区的城市空间意象。

4.2  代建绿地

代建绿地与开发地块相邻，一般为线性空间，以贯通连续的人行通道为基本要求。虽然此类绿地的土地权属归政府所有，但可交于开发商进行投资建设，后续由政府收回继续运营。代建绿地所在城市的零散用地通常面积较小，单独建设的成本较高，但在开发商代建的机制下，可将这些空间与开发项目结合建设，不仅能降低总建设成本，还能更好地配合开发项目的空间需求。例如，通过建设人性化的步道，提高绿地的可达性，引导人们进入功能集聚区进行游憩活动，有助于促进经济活力的良性发展和开发商资金成本的回收。

4.3  出让地块内绿地

出让地块内绿地由开发商负责投资建设和后期维护。开发商在获得绿地所在地块的使用权之前，需根据绿道网络的建设要求，制订详细的绿地建设方案。方案应明确绿地的功能定位、空间布局、植物配置等内容，确保绿地建设符合相关标准和规范。对于此类用地，特别强调贯通性和公共开放性，因此，需提前在规划中明确连接端口位置、最小宽度、最小面积等要求，并建立后续维护工作的监督检查机制。

尽管部分绿地的规模不大，但这些代建绿地与出让地块内的绿地是构成绿道网络的关键性节点。正是这两类绿地串联起由政府开发但布局分散的重点绿地，才让具有触媒作用的绿地在城市中建立空间网络成为可能。文化创意工作室、阁楼公寓、社区文化中心等新的城市功能也得以在其中整合与响应，进一步加强绿道网络与城市空间的融合，有助于空间活力的提升。最终，由开发商代建的绿地面积达到新建绿地面积的59.09%（表1）。与优化前的控规相比，绿道网络引导下的更新规划通过多样化的建设举措，让优化后的重点地区公园绿地面积增加54.3hm²，城市总体绿地与广场用地面积占比提高0.7个百分点，实现了空间宜居品质的提升（表2）。

表1  规划新建绿地权属与面积

Tab.1 Planned new green space ownership and area

资料来源：笔者自绘

表2  优化后的城市绿地规划面积

Tab.2  Optimized urban green space planning area

资料来源：笔者自绘

研究根据开发区城市总体规划的要求和实际发展需求，确定烟台东区控制性详细规划的修编目标，通过对城市整体功能、空间的研究，提出需要对当前烟台东区的土地利用规划进行深化、调整和完善，使之更加适应开发区城市更新发展的诉求。在原版控制性详细规划中，范围内的工业用地与现状相比占比降低24.7%，大部分调整为居住用地、商业用地和绿地，使得居住用地增加16.7%，商业用地增加2.0%，绿地增加1.4%。从绿道网络视角看，优化后的控制性详细规划通过盘整东区的存量土地，在原控制性详细规划的基础上提出“四增一减”的调整策略：尽管减少原控制性详细规划中居住用地的规模与开发强度，增加特色商业用地、商务用地、新型产业用地及民生设施用地，增加提升居民生活质量的社会公共物品的供给，增强总体经济活力，并对道路交通、旧区改造、控制体系等其他专项内容进行优化调整（图9）。与现状相比，本次规划调整后的居住用地占比仅增加15.3%，公共管理与公共服务设施用地占比增加3.5%，商业服务业设施用地占比增加2.2%，公园绿地占比增加2.1%。同时，新的更新规划在可更新地块上进行功能调整与细化，并根据用地现状和企业地块更新意愿，调整用地性质，鼓励开发商在出让地块内积极代建绿地。该举措有效减轻了政府的建设负担，同时，高品质的空间也能带来更多的经济活力。

图9  更新规划方案与之前控规的对比

Fig.9 Comparison of the renewal planning scheme with the previous one under regulatory detailed planning

资料来源：笔者自绘

通过对东区重点更新区域306家企业的详细摸底调查，本研究对其土地、房产、经营状况及产权人的改造意愿有了更深入的了解。经分析、论证，结合城市更新规划，2020—2024年，五年内确定东区城市更新范围为5.2km²。其中，拆除重建类更新用地规模为3km²，非拆除重建类更新用地规模为2.2km²。初步划定78个城市更新地块（项目），作为一期更新目标；将特色活力环带空间作为二期，建设新型产业带；后续将南部及其他地块作为三期，以形成完整的城市多元活力区。通过以政府为主导的精细化储地、“企业+政府”的联合开发、鼓励企业自主更新等模式，持续推动闲置资源盘活再利用。目前，烟台东区首批重点项目已经基本落成：依托亚东标准件厂区改造的亚东7号文创园已经建成并开放，成为市民、游客休闲游憩的热门地；作为烟台黄渤海新区的城市中心，天地广场改造也已经完成，重点提升公园内部的空间品质，为市民提供更加多样化的活动空间，扭转了改造前缺乏生活意味的工业城市氛围；烟台城市党建学院也在闲置工业厂房原址改建，多处保留了20世纪90年代工业厂房的风格，并成功入选“2023中国有机更新十大优秀案例”。

在烟台东区未来的绿道网络规划实施中，仍需持续完善绿地更新过程的长效管理维护与监督机制。首先，尽管烟台东区的制造业大部分为汽车和工程机械，但仍有小部分化工企业需要从东区迁出。因此，东区在建设绿色开放空间方面还需要对当前土地的污染情况进行补充调研，统计规划范围内存在污染要素的用地及其污染种类，制定有针对性的治理方案，并鼓励产权人在迁出前自主进行污染治理，分阶段制订更新计划，政府则需要持续跟踪监测治理效果，及时调整治理方案，确保治理工作的有效性和持续性。其次，在代建绿地与出让地块内绿地的建设过程中，政府与开发商须建立完善的绿地维护管理制度，如明确维护责任、维护标准和维护周期等。政府部门可定期对绿地维护工作进行检查、评估，对维护不到位的开发商进行督促整改或给予相应处罚。最后，在更新规划实施过程中，需要根据实际情况及时调整政策指引和扶持政策，以激发各开发主体的积极性，实现各主体在城市整体更新过程中的财务平衡。

城市更新不仅需要改善城市空间，也有必要与新的经济发展机遇相结合。烟台东区的城市更新经验可以为其他正在面临“二次城市化”的产业地区转型提供参考。在各类更新方法中，绿道网络作为城市更新的触媒，可以采用渐进的方式，促进旧城地区向更加综合、全面的方向更新，通过与周边其他用地进行多样化的组合，形成完善的城市绿地步行网络，以及人性化的绿色系统，促进城市成功转型。

与政府主导的更新相比，本文讨论的规划策略侧重在不同的合作模式中进行规划修改和调整，为烟台东区绿道网络提供三种类型的空间建设机制创新。在制订更新规划时，需要根据当地的具体情况，考虑绿道网络中不同公园绿地的规模和类型，通过合理的规划与开发控制，将其转化为重要的土地资本，带动周边地块价值的提升。未来，政府需要加强对绿地的培育与投入，这将成为提升地区土地价值的重要驱动力，也是实现土地资本进阶式发展的重要举措。